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文/北京進深 林振興

太陽宮地塊，讓全北京開發商都虎視眈眈。

共有9家房企前來應戰，包括中建智地、城建發展、懋源控股、京投發展、中海北京、招商蛇口、建發房產、保利發展、金隅地產。

每一家都真金白銀地繳納了6.2億元的保證金，共計超55個小目標，這放在銀行躺上一天都有好多利息。

太陽宮地塊也足夠稀缺，上一次供地，還要追溯到2022年夏天，中建玖合以66.815億元摘得，打造中建玖合府。但這次，中建玖合卻“缺席”，它在忙著通州運河項目。

現場出現了一張“生面孔”，去年沒在帝都拿一塊地的京投發展，重出土拍江湖，

開場就出現了強烈的火藥味，55號懋源和57號京投最兇猛，競相提價、緊追不舍，每一手舉牌都是350萬元。

懋源的總部和第一個豪宅項目紅璽臺都在太陽宮，京投則擅長“地鐵上蓋”，無論是哪家都很有機會。

隨后，5號中海北京加入戰局，參與三國殺。甚至有幾次，主持人都沒報完價格，中海就舉牌了。

中途，京投默默選擇了退出，懋源和中海北京，肉搏了數個回合。偶爾，京投又蹦出來，加入群聊。

直到最后關頭，在默默觀戰的中建智地，決定出手了。此前，它僅舉牌兩次，一直在憋大招。

之所以后發制人，是因為中建智地有自己的小算盤，它不想參與抬價，畢竟自己是“坐轎子”的那個。

隨著天色漸晚，沖刺階段，就剩下中建智地和懋源battle。在舉牌策略上，前者干凈利落，后者則玩起了心理戰。

中途好幾次主持人要倒數落槌77號中建智地，55號懋源又出來“搗蛋”。這樣的場面，持續了快小1個小時。

最終，經過2個小時40分鐘，330多輪現場出價，中建智地以43.145億元總價競得太陽宮0627地塊，溢價率39.18%。

懋源作為一家民企，雖敗猶榮。在地產暴雷時代，民營企業拿地熄火，它敢于跟國央企正面較量，勇氣可嘉。

此次太陽宮地塊的成交樓面價約8.53萬元/㎡，刷新朝陽區宅地單價最高紀錄。

這是第三季度北京唯一拍出溢價的地塊，并且是今年溢價率最高的地塊。

01

太陽宮地塊是一宗有故事的地塊。

最早有消息稱，太陽宮地塊會和永安里地塊捆綁出讓。畢竟，朝陽盛行打包供地。

2025年朝陽供地清單中，太陽宮627地塊也在其中，當時地塊指標顯示建筑規模5.83萬平方米，容積高達3。

而后，太陽宮地塊單獨出讓，經歷了“變性”與更名。

調規后，不僅降低了容積率，同時將地塊屬性由F1住宅混合公建用地（商辦占比15%），改為純住宅用地。

為了迎合開發商和市場需求，公建配建面積明顯減少。相應的，開發難度也降低了。

1、編號：0210-627地塊→0215-0627地塊；

2、地塊屬性：F1住宅混合公建用地→二類城鎮住宅用地；

3、容積率：3.0→2.6；

4、地上建筑規模：5.83萬㎡→5.04萬㎡；

5、住宅規模：4.08萬㎡→4.3萬㎡。

6、配建：商辦0.95萬㎡  養老設施0.8萬㎡（建成后無償移交）→0.74萬㎡商業設施。

02

如果說，朝陽目前劃出來最有紅盤基因的地塊，應該說太陽宮地塊是當仁不讓了。

因為它的配套，放在整個朝陽也算是數一數二。

地鐵10號線 7號線，南側緊鄰凱德mall，疊加人大附學區，周邊還有中日友好醫院、太陽宮公園等。

人無完人，太陽宮地塊有3個小硬傷：

1、朝向偏東南45%，樓棟不好排；

2、地鐵振動和高速噪音。所以，它才砍掉了0.8萬平米養老設施；

3、地上要建0.74萬平的商業，地下要建0.55萬平的商業。

另外，注意地塊的規劃要求，地下空間與地鐵17號線、地鐵10號線聯通。

這樣做的好處是，業主從家里地庫就能直接到地鐵站；但對于中建智地而言，成本將增加不少。

怪不得，最擅長“地鐵上蓋”的京投發展，這次要重現土拍江湖，跟其他幾位老大哥較量一番。

太陽宮項目體量并不大，地上住宅規模是4.3萬平，按照套均150平計算，預計不到300套房。

如果做200平 頂豪，可能也就200套出頭。

03

眼下，所有吃瓜群眾最最關心的是，太陽宮地塊可以賣到多少錢？

大部分房企的心理預期售價，在16-18萬/平方米左右。

另外，還有業內人士認為，售價至少可以賣到18萬元/平方米以上，甚至可以達到20萬元/平方米。

太陽宮地塊，真能賣出那么高的溢價嗎？

讓我們先看看周圍的二手房價格。

它北邊是紅極一時的神盤中建玖合府，共計412戶，平均2000萬的豪宅僅一日就全部售罄，成交均價約11.7萬元/平方米（政府持有10%比例），相當于市場價13萬元/平方米。

此外，太陽公元南區的二手房掛牌價14.6萬元/平方米，北區約14.35萬元/平方米，紅璽臺約14.8萬元/平方米。

未來，有“好房子”加持，以及中建智地打造頂豪的能力，太陽宮這個新項目，比周圍二手房貴上3-5萬元/平方米，是完全有這個可能性。