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北京進深 徐迪 截至10月11日，大興經開區0021、0022地塊的設計方案已公示2個月。

9月3日，方案反饋意見采信情況通告，稱公示期間未收到公眾反饋意見。

然而，截至目前，該項目仍未取得建設工程規劃許可證。

根據方案，0021、0022地塊建設用地面積4.87萬㎡，地上計容建面11.66萬㎡，建筑高度53.6米。

規劃13棟住宅樓，10-17F洋房和小高層產品。

預計面積段150-370㎡，又是一個純改善的大平層項目。

其中有6棟住宅樓做了首層架空，風雨連廊、鄰里共享空間等好房子元素也配齊了。

最贊的還是各種臺子：大興首個內嵌陽臺，弧型轉角的奇偶陽臺，北向挑空平臺，還有側邊飄窗、轉角飄窗……

贈送尺度大幅突破。

就在這套設計方案公示的隔天，8月13日，北京市規劃自然資源委印發《關于落實住房城鄉建設部〈住宅項目規范〉加強與北京市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》。

新規明確要求將飄窗外挑設計、結構柱等計入容積率，實質上收緊了通過“偷面積”提升得房率的操作空間。

此前部分項目通過陽臺外挑、飄窗等設計增加贈送面積的做法被限制。

據悉，新規發布后，多個項目因得房率超標被要求整改。0021、0022地塊是否受影響尚不得知。

13棟住宅樓，6棟首層架空

項目包含兩幅子地塊，一南一北，均為居住用地。

建筑布局方面，按照規劃建議，總體打造北高南低、富有韻律的天際線，由北向南形成漸退式高度布局。

沿街建筑通過局部退進、架空等形式結合戶外開放空間打造開放界面。

1、北區0021地塊：

占地2.84公頃，地上計容建面約6.77萬㎡，容積率2.38，規劃7棟住宅樓：

北排1#、2#樓17F，首層架空；

中間3#、4#、6#樓16F；

南排5#樓13F，首層為鄰里共享公共空間、物業管理用房，與景觀大門結合建筑。

西南角的7#樓為17F小高層。

2、南區0022地塊：

占地2.03公頃，地上計容建面約4.89萬㎡，容積率2.41，規劃6棟住宅樓：

1#、2#、5#樓17F，首層架空，設有兩處鄰里共享空間。

3#樓16F，4#樓17F；西南角的6#樓為全盤唯一洋房，總高10層。

南區大門建在小區北側，與北區大門隔街相對，內部設有一段風雨連廊，圍繞大門景觀帶而建，不與其他樓棟連通。

小區東側為公交首末站，與1#住宅樓一墻之隔，或有噪音影響。

花式贈送，突破大興新盤尺度

總戶數約612戶，改善戶型為主，預計面積段150-370㎡。

起步建面150㎡是主力戶型，大約256套，北區1#樓，南區1#、2#、3#樓，都是17F小高產品，首層帶架空層。

大戶型主要集中在北區，中央3#、6#樓為頂配370㎡戶型；

4#樓和南區中央3#樓為290㎡大面寬產品。

戶型拓展方面，南向和側邊均有奇偶陽臺+內嵌陽臺+飄窗，北向為挑空平臺。

多種擴容產品疊加，應該是目前大興贈送最多的項目。

部分戶型陽臺內側還有飄窗贈送。

0.5米飄窗外接1.5米陽臺，總進深可達2米，如果全部封閉到室內，將成為北京樓市的一項突破。

大興近兩年大平層豪宅扎堆。

2024年3月入市的興城之星，興城之星以南的0407-07地塊，還有上個月開盤的大興發展梧桐府，戶均建面都在180㎡以上。

當時興城之星方案出來的時候就很讓人費解，南五環外、要商業沒商業、要地鐵沒地鐵，這一片做改善大平層的邏輯是什么？

網簽是硬道理，賣得好就是邏輯。興城之星是遭過搶購的，據說是“內部單位”，具體是哪些咱也不敢打聽。

一個項目的熱賣或許是偶然，但接二連三的立項，開發商顯然有自己的邏輯。

從現有規劃落地速度來看，新城西片區將是繼西紅門之后，大興又一個宜居改善板塊。

6000㎡社區商業，紅線外建下沉花園

出讓文件中提到，0021地塊配置地上建筑規模6000平方米的商業設施（含在地塊總建筑規模指標內），商業設施結合軌道站點設置。

公示的總平圖上，軌道站點的設置沒體現，配套樓非常顯眼。

按照城市設計引導要求，在盛坊路和廣陽大街交叉口處塑造富有特色的街道轉角空間。

街角空間、建筑底層、道路空間可布局公共服務功能和景觀要素，結合步行、商業、展示、休憩等功能，注重活力引導和底層滲透。

項目6000平方米的商業設施分為4棟樓，南北區各2棟。

最大的一棟在北區0021地塊東側，面向廣陽大街，沿街面寬83.8米，進深17米，地上2層，總高10.9米，單層建面超1400平方米。包括其他商業服務、小型商業服務等功能。

北區兩棟商業配套樓外圍，建有大面積的下沉花園。

其中北側兩處完全建在了用地紅線以外，東側絕大部分在紅線外，只有東南角較小的一處在紅線內。

在街區規劃綜合實施方案中，下沉花園所處的地塊為公園綠地性質。

把綠化做到社區外，大興0021地塊不是首例。

豐臺的中建壹品·花香壹號在紅線外做了總面積約1.1萬㎡的城市公園，打造出園林式歸家禮序。穿過公園才是小區大門，情緒價值拉滿。

拿地回溯，南五環外再建大平層

地塊成交于1月27日，由北京大興發展集地開發有限公司以23.2億元底價摘得。

大興發展集地，是大興樓市的熟面孔，背后是興福臨空和萬興建筑集團。

大興城建、興福臨空背后是大興國資委全資持股；

萬興建筑則是一家以建筑與市政總承包、裝修裝飾專業承包和投資開發等為主業的建筑民營企業，實控人為董事長呂保明，持股約95%。

項目位于南五環以南約1公里，鄰近規劃19號線南延的新媒體產業基地站，步行可達站點。

附近有北京二中經開區學校等多所教育資源，西南側有龍湖北京亦莊天街。

在0021地塊西側，還有一宗綜合性商業金融服務業用地待出讓，規劃建面約2.86萬平方米。

項目周邊現狀為居住用地、商務用地、工業用地，主要用地單位有中鈔信用卡產業發展有限公司、金地威新國際中心、新媒體產業園區創逸公園、北京儀器儀表工業基地等。

現狀依托外圍道路五環路、京開高速等實現與亦莊新城、大興新城、臨空經濟區等地的交通聯系，對外出行條件較好。

目前，地塊周邊部分干路、支路尚未建設，需結合用地開發建設同步實施，完善周邊微循環系統。

項目以北隔著南五環，就是就是大興C位西紅門板塊，眾多新盤在售，包括壹品興創元啟、西紅門橡樹灣、中建玖玥府等，此外還有拿地1年多未出設計方案的興創置地6030地塊，上個月又掛牌了一塊6038地塊。