光明星城去化率10個月僅 27%，杜高強果斷下調價格
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進深
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2025-10-11 16:16
上海進深 嚴明會 10月11日，上海樓市上架8個新盤，共874套房源。其中2個10萬+，分別為虹口北外灘的外灘瑞府，均價14.83萬元/㎡；浦東新楊思的翡云悅府二期，均價11.37萬元/㎡。
值得注意的是，此次推出的項目中，光明星城價格最低，將供應324套房源，備案均價約2.44萬/㎡，較上一批次下降1600元/㎡。
該項目地處臨港新城泥城板塊，區位相對偏遠，且自身為涵蓋多業態的超級大盤，住宅部分分三期開發，備案名依次為薈哲苑、薈才苑與境朗苑。
其中，一期薈哲苑的商品住宅曾在2022年11-12月兩次開盤，累計推出864套；2024年11月又推出559套動遷房，至此一期共供應1423套房源，目前已售出955套。
光明星城二期薈才苑的商品住宅于2024年12月開盤，推出327套房源，備案均價2.6萬/㎡。
截至2025年10月11日，該批次已售出87套，銷售率27%。值得注意的是，同年12月，二期還同步推出了698套動遷房。
三期境朗苑即此次過會樓盤，將推出324套房源，備案均價約2.44萬/㎡，較二期下降6%左右。
光明星城降價的核心原因是去化緩慢——二期開盤近10個月，仍有超七成房源滯銷，降價成為拉動去化最直接的方式。
項目銷售遇阻源于多重因素：
其一，地段位置較尷尬，盡管板塊內生活配套完善，但與外部聯系薄弱，無論是自駕還是乘坐地鐵，通勤時間成本都較高，導致客群多局限于本地居民；
其二，項目住宅包含商品房與動遷房，價格體系易混亂，未來進入二手房市場后，即便商品房品質更優，定價權也可能被動遷房影響，面臨較大的破發風險。
光明星城的開發主體是上海臨皓置業有限公司，該公司隸屬于光明地產，而光明地產作為上海老牌國企光明食品旗下的地產開發平臺，背景實力深厚。上海臨皓置業有限公司的法定代表人為杜高強，他同時擔任光明地產第一事業部黨支部書記與總經理職務。
來源：進深
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