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文/北京進(jìn)深 林振興

昌平樓市很卷，供應(yīng)量還在持續(xù)加碼。

不少京城開發(fā)商談昌平色變，開始撤離，卻仍有勇士執(zhí)意加倉。

10月28日，中建智地 未來科學(xué)城以26.012億元的底價(jià)，摘得昌平北七家歇甲莊地塊，綜合樓面價(jià)約2.49萬元/㎡。

在昌平，中建智地和未來科學(xué)城曾兩次聯(lián)手，砸48億元拿地，打造北京國賢府一二期。

這一次土拍，并不意外，未來科學(xué)城置業(yè)是昌平國企，它有“托底”的義務(wù)。

2月底，未來科學(xué)城置業(yè)完成“換帥”。楊國浦退出法人和董事長，他將接力棒交給了女下屬——周月莉。

周月莉比楊國浦小15歲，曾任北京未來科學(xué)城置匯建設(shè)有限公司副總經(jīng)理。

但她年輕有為，僅40歲就坐到了未來科學(xué)城集團(tuán)副總的位置。未來科學(xué)城集團(tuán)和未來科學(xué)城置業(yè)之間是父子關(guān)系。

未來科學(xué)城的老搭檔中建智地，在今年京城土拍場上也很兇猛。

9月30日，中建智地力壓群雄，以43.145億元奪下太陽宮地塊，創(chuàng)北京今年溢價(jià)新高，溢價(jià)率39.18%。

更早之前的4月底，中建智地 金茂 越秀 朝陽城發(fā)，以126億元底價(jià)摘得平房 孫河組團(tuán)。

01

歇甲村地塊9月22日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，第二天就轉(zhuǎn)正了，速度飛快。

原本，供地清單中的歇甲村地塊非常“純粹”，只有0038和0046兩幅住宅地塊，規(guī)劃地上建面約10.56萬㎡。

進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)的地塊，打包了0035社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，0043教育用地，0044文化設(shè)施用地，0045體育用地，總建面約1.34萬㎡。

如此一來，給開發(fā)商增加了不小的“包袱”。中建智地建設(shè)后無償移交相關(guān)部門，光建安成本就得多花幾個(gè)億。

但對(duì)于購房者卻是好事，12班的幼兒園、3300 平社區(qū)服務(wù)站、5000 平體育用地、文化用地就在家門口。

增加配建后，項(xiàng)目占地約6.35公頃，總建面約10.47萬㎡。

其中，住宅建面減少了1.43萬㎡，至9.13萬㎡；限高60米，未來大概率是15-20層的小高層。

對(duì)于中建智地而言，調(diào)規(guī)后，也意味著住宅貨值少了幾個(gè)億。

但相關(guān)部門也給了一顆“糖”，降低了住宅容積率。

最初，0038和0046兩塊宅地的容積率為2.4。

現(xiàn)在，0038地塊地上建面3.69萬㎡，容積率2.1；0046地塊地上建面5.44萬㎡，容積率2.05。

根據(jù)出讓文件，兩宗住宅地塊容積率整體不超過2.07，可統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一核算、結(jié)合設(shè)計(jì)方案靈活設(shè)置。

另外，需在住宅地下空間內(nèi)，安排原A8用地里的500㎡社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和50㎡末端配送場站、50㎡再生資源回收站。

有消息稱，本次昌平歇甲地塊，中建智地仍將以“文化地產(chǎn)”概念打造項(xiàng)目。

02

有人說，歇甲村地塊的出現(xiàn)，猶如王炸。

它位于五環(huán)至六環(huán)之間，天通苑、新北苑、奶西三板塊中間，離朝陽區(qū)很近，可謂一張“白紙”。

而且交通也非常方便，鄰近地鐵17號(hào)線、在建18號(hào)線換乘站天通苑東站。

17號(hào)線地鐵的含金量，無須多言。它作為貫穿南北的大動(dòng)脈交通線，幾乎鏈接北京東部所有的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，包括未來科學(xué)城、望京、CBD、亦莊。

另一條18號(hào)線則是大廠碼農(nóng)的福音，直通后廠村、軟件園。

甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歇甲村未來的發(fā)展?jié)摿薮螅邆涑蔀橄乱粋€(gè)朱辛莊的可能性。

位置不賴，就看價(jià)格香不香了。大部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，歇甲村項(xiàng)目賣5-6萬/㎡。

與歇甲莊村一河之隔的北苑板塊高端項(xiàng)目集中，包括潤澤御府、潤澤公館、福熙大道等，二手次新穩(wěn)定在8萬 ，品質(zhì)好、樓齡新的能達(dá)到10萬/㎡。

但必須承認(rèn)的是，歇甲村屬于起步階段，目前周邊現(xiàn)狀較為一般，未來區(qū)域內(nèi)還有好幾個(gè)地塊待上市。

實(shí)際上，整個(gè)昌平樓市，壓力都很大。

加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽(yù)燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發(fā)觀堂府，中海未來之鏡、國譽(yù)星城、龍湖凌云頌等。

今年昌平的供應(yīng)量，妥妥突破1萬套，堪比豐臺(tái)。豐臺(tái)樓市的現(xiàn)狀，大家心里都知曉，新房各種卷，打價(jià)格戰(zhàn)。

過去，昌平樓市，全憑海淀的外溢購買力支撐。但近一年，海淀超大規(guī)模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。

以越秀星耀未來舉例，它于2025年4月份開盤，供應(yīng)930套，至今只網(wǎng)簽了201套、成交均價(jià)5.5萬元/平米。

更別說昌平更偏遠(yuǎn)的住總清樾府，開盤近一年，通過降價(jià)換量，目前完成網(wǎng)簽204套，還有1000多套房源待去化。以至于，該項(xiàng)目二期不得不通過調(diào)規(guī)來自救。 

歇甲村地塊之后，昌平東小口地塊、未來科學(xué)城地塊也正在來的路上。