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北京進深 徐迪 9月30日，北京土拍市場本季度的王炸地塊完成出讓。

經(jīng)過330多輪現(xiàn)場出價，中建智地以43.145億元總價競得太陽宮0627地塊，溢價率39.18%。

成交樓面價約8.53萬元/㎡，刷新朝陽區(qū)宅地單價最高紀(jì)錄。

這是第三季度北京唯一拍出溢價的地塊，并且是今年溢價率最高的地塊。

太陽宮地塊堪稱朝陽壓箱底的寶藏級地塊，現(xiàn)場吸引了9家房企參與競拍，分別是：

懋源控股、京投發(fā)展、城建發(fā)展、中建智地、中海北京、招商蛇口、金隅地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)。

太陽宮地塊為二類城鎮(zhèn)住宅用地，占地1.94公頃，地上建筑規(guī)模5.06萬㎡，容積率2.6，限高80米。

起始樓面價約6.13萬元/㎡，其中：

居住部分起始價29.22億元，樓面價約6.77萬元/㎡；

公建部分起始價1.78億元，樓面價約2.4萬元/㎡。

地上建筑規(guī)模包含 0.74萬㎡的商業(yè)設(shè)施，地下應(yīng)建設(shè)不少于0.55萬㎡的商業(yè)設(shè)施。

商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合軌道站點設(shè)置，不得分割出售，經(jīng)朝陽區(qū)政府批準(zhǔn)后可整體轉(zhuǎn)讓。 

該地塊地下空間應(yīng)與地鐵17 號線預(yù)留通道鏈接并與地鐵 10 號線站廳連通。

現(xiàn)狀地鐵 A 出入口、17 號線風(fēng)亭應(yīng)進行改造，與項目結(jié)合建設(shè)。

朝陽太陽宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊位于東北三環(huán)，雙軌交匯，交通便利，城市界面好，高品質(zhì)次新扎堆。

北邊就是紅極一時的神盤中建玖合府，南側(cè)緊鄰凱德mall，疊加人大附學(xué)區(qū)。

配套在整個朝陽區(qū)也算是數(shù)一數(shù)二了，周邊次新成交價能達(dá)到10萬-13萬/平米區(qū)間。

此外在地塊兩邊還有京承高速和機場高速，東邊主要商務(wù)區(qū)基本可以半小時直達(dá)。當(dāng)然高速噪音也是地塊的一個不利因素。

2025年朝陽供地清單中，太陽宮627地塊也在其中，當(dāng)時地塊指標(biāo)顯示建筑規(guī)模5.83萬平方米，容積高達(dá)3。

此次調(diào)規(guī)，不僅降低了容積率，同時將地塊屬性由F1住宅混合公建用地（商辦占比15%），改為純住宅用地。

為了迎合開發(fā)商和市場需求，公建配建面積明顯減少，相應(yīng)的，開發(fā)難度也降低了。

1、地塊屬性：F1住宅混合公建用地→二類城鎮(zhèn)住宅用地。

2、容積率：3.0→2.6。

3、地上建筑規(guī)模：5.83萬㎡→5.04萬㎡。

住宅規(guī)模：4.08萬㎡→4.3萬㎡。

配建：商辦0.95萬㎡ +養(yǎng)老設(shè)施0.8萬㎡（建成后無償移交）→0.74萬㎡商業(yè)設(shè)施。

太陽宮0627地塊規(guī)劃綜合實施方案于2025年6月18日至7月17日公示，期間收到公眾反饋有效意見多達(dá)614條，主要涉及到樓間距、用地性質(zhì)、配建等多項問題。

其中，關(guān)于0627地塊用地規(guī)劃性質(zhì)的意見，建設(shè)單位回復(fù)表示，0627地塊用地規(guī)劃性質(zhì)根據(jù)根據(jù)2025年起實施的新用地分類標(biāo)準(zhǔn)，將原住宅混合公建用地（F1）進一步明確為二類城鎮(zhèn)住宅用地（070102），并按照《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》兼容地上商業(yè)設(shè)施。

為充分發(fā)揮地鐵客流對地塊商業(yè)價值的帶動作用，提升軌道站點周邊用地復(fù)合利用，規(guī)綜方案結(jié)合地鐵出入口規(guī)劃地上地下一體化的商業(yè)設(shè)施，擬布局小規(guī)模精品商業(yè)，實現(xiàn)與周邊商業(yè)的錯位互補。

根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)原養(yǎng)老設(shè)施承擔(dān)集成資源鏈接、專業(yè)照護、養(yǎng)老助餐等功能，而日間照料、上門服務(wù)等養(yǎng)老服務(wù)需求是由社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站承擔(dān)。

考慮本項目用地面積較小、用地朝向不佳、地鐵振動對養(yǎng)老設(shè)施的影響以及養(yǎng)老與居住人群的流線干擾，需在街區(qū)范圍內(nèi)考慮養(yǎng)老設(shè)施布局優(yōu)化，滿足養(yǎng)老服務(wù)需求，確保新選址用地更加規(guī)整、更利于養(yǎng)老設(shè)施布局、服務(wù)品質(zhì)更優(yōu)。