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北京進深 徐迪 海淀寶山雙子取證開盤在即，東邊不遠處的保利半壁店項目，卻在上個月報規之后再無進展。

截至目前，設計方案發出來也將近1個月了，反饋意見仍未通告。

不少意向購房者都在觀望，半壁店項目大量突破限高的建筑能否拿下規證。

另一方面，除了限高問題，這版總平圖還存在不少小BUG。

比如說，沒有明確標出開閉站和配電室的位置。

一個總建面超10萬方的住宅小區，如果小區開閉站數量不足，可能會導致電力供應不足，從而影響小區的正常運行。

在半壁店地塊出讓文件中明確提到，規劃在項目內新建10千伏開閉站1座，規模為三進十四出。

本期雙回電源引自雙槐樹110千伏變電站，新建電纜長度約2*2.2公里。

從半壁店項目總平圖來看，東西兩區總共有3棟配套樓。

西區03地塊有兩棟：

大門口面積較大的一棟，作為小區門面景觀的組成部分，一般做物業管理、小型商業等功能；

另一棟在小區最西側，面積大約30平米，顯然也不夠開閉站的規模。

而東區的04地塊，只有一棟配套樓：

即正門口的一棟，標記為居住公共服務設施。

穿過去就是造型繁復的游廊庭院等中心景觀，很難想象會在把這棟樓做成配電室。

但除此之外，總平圖上再無足夠規模的配套樓可以做開閉站及配電室。

參照其它同等規模小區的方案，開閉站占地面積大約在300平米左右。

可以看下保利北五環的嘉華天珺項目，最新公示的西區總平圖，總建筑規模在7萬㎡出頭。

它的配電室占地面積，甚至比一棟單體住宅樓還大。

但在半壁店項目的總平圖上，除了大門口的兩棟，沒有其余地上建筑具備建開閉站的條件。

查了下相關要求，一般情況下要求開閉站設置在單獨的建筑物中，或附設在建筑物一樓的群房中。

不建議放地下室，盡量采用自然光和自然通風，同時開閉站地面應高于室外地面，防止雨水進入。

根據《10kV及以下變電所設計規范》GB50053－94，變壓器室、配電室等重要設施需要有防雨、雪和小動物侵入的設施，以確保內部環境的干燥和安全。

第6.2.7條明確指出，電纜夾層和電纜室必須采取防水排水措施，防止積水引發的電氣設備損壞。

這么看下，半壁店項目的配電室只在放到大門口了。

還有一種特別不靠譜的猜測，設計公司忘畫了。

去年嘉華天珺就因為設計圖紙出問題耽擱了進度，保利不會在同一個坑里摔兩次吧？

不過在進度方面，半壁店項目似乎并不著急。

有傳聞說，這個項目要做實景開盤，那起碼也要到一兩年之后。

不知道是否因為這個決策，項目的合作方北京建工地產已經有了退出意向。

10月23日，項目總平圖公示期結束當天，半壁店地塊的開發主體北京慧海常筑置業有限公司登記了一條股權出質登記信息。

出質人是北京建工地產，股權數額136,050萬元，加上此前出質的300萬元，剛好對應注冊資本的30%。

全部出質給了保利（北京）房地產開發有限公司。

今年5月底，保利發展和北京建工地產組成聯合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，北京慧海常筑成立，注冊資本即拿地金額。

保利北京和北京建工地產分別持股70%和30%。

保利北京總經理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經理。

拿地5個月后，保利建工海淀半壁店項目的總平圖才公示。

開發進程略有波折，主要原因還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

地塊北邊有一座空軍機場，距離跑道2公里左右，屬于凈空區內，控高很嚴格。

在正式掛牌后，地塊經歷過一次調規，其中對項目影響最大的就是限高。

調整后要求主體建筑高度按15米限高，并嚴格控制在18米之內。好房子新規鼓勵開發商做到層高3米，按照這個限高，項目可能連5層都做不出來。

不過，調規文件還是留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準。

或許正是因為這句話，讓保利萌生了可以“博弈”的想法。

最終，半壁店項目報規的方案建筑高度是15.89米。并且大部分樓棟都超過了15米，地上樓層數做到5層。

項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

規劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

東區在兩排樓之間設有下沉庭院，周圍環繞景觀廊架，配有數個頂部鏤空的四方景觀亭。

西區間距實在沒有太大發揮空間，還要留出消防通道，只做了個圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風水上有什么講究。

贈送方面，看平面圖是沒太大驚喜，只有南側的一字形飄窗。

并且不像寶山雙子做成大尺度L型的，預測是客廳沒有，南向兩個臥室各有一段。

樓棟南側都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。