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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 4月2日，昌平小沙河新盤越秀星耀未來取得預(yù)售許可證，備案名為水畔芳鄰嘉園。

這個(gè)備案名，加上位置沒具體到地塊名稱，乍看愣沒猜出來是哪個(gè)項(xiàng)目。

除了3#樓，其余16棟樓均在本次準(zhǔn)售范圍內(nèi)，共930套住宅，總建面約9.7萬㎡，擬售均價(jià)在6.32萬-6.82萬元/㎡區(qū)間。

項(xiàng)目主力戶型為92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，產(chǎn)權(quán)得房率81%-85%區(qū)間：

1#樓8層三個(gè)單元共48套，其中建面96.62㎡三室兩廳（B戶型），套內(nèi)面積77.93㎡，得房率約81%。

5#樓8層四個(gè)單元共64套，其中106.88㎡三室兩廳（C戶型），套內(nèi)面積87.82㎡，得房率均為82%。

12#樓7層四個(gè)單元共56套，其中131.07㎡四室兩廳（D戶型），套內(nèi)面積110.88㎡，得房率均在85%。

16#樓8層三個(gè)單元共40套（二、三單元為6層），其中91.26㎡三室兩廳（A戶型），套內(nèi)面積73.98㎡，得房率約81%。

從面積段來看，項(xiàng)目還是以剛需產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，優(yōu)劣參半，主打一個(gè)高性價(jià)比。

擴(kuò)容空間是最大亮點(diǎn)，南向內(nèi)嵌陽臺+飄窗，北向設(shè)備平臺。

在正式發(fā)布的戶型圖上，非常清晰地注明了延展空間具體面積。

92/97戶型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空間，使用率可達(dá)88%；

107戶型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空間，使用率可達(dá)90-91%；

132戶型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空間，使用率可達(dá)91%。

兩個(gè)頂退戶型都是面寬大于進(jìn)深，只有南陽臺+飄窗，北邊沒有擴(kuò)容空間。

75㎡三面寬，南北通透，全明戶型，還有獨(dú)立家政間，三分離衛(wèi)浴。剛需的心頭好，手慢無。

96戶型屬于兩居半產(chǎn)品，功能性一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間；北向臥室太小，不到7平米，勉強(qiáng)能做個(gè)兒童房。

高得房率是一方面，但在缺乏面積支撐的前提下，戶型設(shè)計(jì)難免存在一定問題：

92/97都是狹長戶型，進(jìn)深約為面寬的2倍，這種比例下，雖然也做到了南北通透，但北向并排的兩個(gè)臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽臺有窗，主臥衛(wèi)生間甚至是暗衛(wèi)；廚房開窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開在北面窗井位置，與公衛(wèi)的窗子相鄰。

客餐廚一體設(shè)計(jì)，窗子過小，開放式廚房油煙不利于釋放，會影響客廳的舒適整潔。

小區(qū)有6棟樓，近三成的房源為92/97戶型。

此外，星耀未來的陽臺均為內(nèi)嵌陽臺，屬于室內(nèi)主體結(jié)構(gòu)，它不存在交付后能否封閉的爭議，因?yàn)橹荒芊馔炅嗽俳桓叮兗兊姆忾]式陽臺。

最新發(fā)布的好房子技術(shù)要點(diǎn)則明確提出：封閉陽臺按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款。

也就是說，新規(guī)下，封閉陽臺也只建一半建面，但地價(jià)要按全面積計(jì)算。

從樣板間來看，南陽臺都已封進(jìn)室內(nèi)，北面臥室外接的設(shè)備平臺，目前為開敞式。

越秀星耀未來所在昌平小沙河1802-0005地塊由越秀地產(chǎn)+未來科學(xué)城置業(yè)2024年10月22日摘得，成交價(jià)25.33億元，樓面價(jià)2.5萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/平方米。

項(xiàng)目占地5.63萬公頃，建筑面積16.09萬㎡，其中地上10.13萬㎡，地下5.96萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型。

小區(qū)設(shè)有兩個(gè)人行主入口，主入口位于小區(qū)東側(cè)，與配套樓連接，做成了寬闊氣派的景觀大門，穿過配套樓即為下沉庭院和室外活動(dòng)場地，地下有商業(yè)空間。

此外，在小區(qū)東南角也有一棟小型商服樓，用于填補(bǔ)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。

從效果圖來看，小區(qū)大門和商服樓建筑多用圓角和切面設(shè)計(jì)，風(fēng)格統(tǒng)一；外立面色調(diào)一致，且與小區(qū)主體建筑相融合，視覺上非常和諧。

項(xiàng)目位于沙河鎮(zhèn)，未來科學(xué)城西區(qū)，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號線，能夠承接海淀大廠外溢購房需求。

向南還有大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚(yáng)子江制藥等。

周邊新盤主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來等，成交均價(jià)在6.2-6.5萬/㎡區(qū)間。

此外還有日前中海聯(lián)合體底價(jià)12.8億摘得的朱辛莊二期0029地塊，用地規(guī)模3.49公頃，地上建筑規(guī)模5.16萬平方米。