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樂居財經北京 徐迪 4月7日，位于昌平小沙河越秀星耀未來開盤。

4月9日，已實現25套網簽轉化，簽約面積2499.27㎡，成交均價55671.18元/㎡，約為指導價的84折。

越秀星耀未來所在昌平小沙河1802-0005地塊由越秀地產+未來科學城置業2024年10月22日摘得，成交價25.33億元，樓面價2.5萬元/㎡，銷售指導價6.6萬/㎡。

項目占地5.63萬公頃，建筑面積16.09萬㎡，其中地上10.13萬㎡，地下5.96萬㎡，容積率1.8。

規劃建設17棟住宅樓，共978戶，均為6-8層矮板，部分為頂退戶型。

4月2日，越秀星耀未來（備案名“水畔芳鄰嘉園”）除3#樓以外的16棟樓取得預售許可證，共930套住宅，總建面約9.7萬㎡，擬售均價在6.32萬-6.82萬元/㎡區間。

官宣海報顯示，項目開盤銷售額為13.86億元，按照6.6萬/㎡的指導價，對應的銷售面積約2.1萬㎡，約為取證房源的兩成左右。

目前網簽金額合計1.39億，進度條讀取10%，網簽轉化速度還是很快的。

有消息稱，項目開盤價低至4.9萬，5.3萬就能選到不錯的樓層，當天現場售出200多套。

項目主力戶型為92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，產權得房率81%-85%區間：

從面積段來看，項目還是以剛需產品為主，戶型設計中規中矩，優劣參半，主打一個高性價比。

擴容空間是最大亮點，南向內嵌陽臺+飄窗，北向設備平臺。

在正式發布的戶型圖上，非常清晰地注明了延展空間具體面積。

92/97戶型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空間，使用率可達88%；

107戶型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空間，使用率可達90-91%；

132戶型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空間，使用率可達91%。

兩個頂退戶型都是面寬大于進深，只有南陽臺+飄窗，北邊沒有擴容空間。

75㎡三面寬，南北通透，全明戶型，還有獨立家政間，三分離衛浴。剛需的心頭好，手慢無。

96戶型屬于兩居半產品，功能性一般，只有一個衛生間；北向臥室太小，不到7平米，勉強能做個兒童房。

高得房率是一方面，但在缺乏面積支撐的前提下，戶型設計難免存在一定問題：

92/97都是狹長戶型，進深約為面寬的2倍，這種比例下，雖然也做到了南北通透，但北向并排的兩個臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽臺有窗，主臥衛生間甚至是暗衛；廚房開窗面積非常小，92戶型的廚房窗子開在北面窗井位置，與公衛的窗子相鄰。

客餐廚一體設計，窗子過小，開放式廚房油煙不利于釋放，會影響客廳的舒適整潔。

小區有6棟樓，近三成的房源為92/97戶型。

此外，星耀未來的陽臺均為內嵌陽臺，屬于室內主體結構，它不存在交付后能否封閉的爭議，因為只能封完了再交付，純純的封閉式陽臺。

最新發布的好房子技術要點則明確提出：封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款。

也就是說，新規下，封閉陽臺也只建一半建面，但地價要按全面積計算。

從樣板間來看，南陽臺都已封進室內，北面臥室外接的設備平臺，目前為開敞式。

小區設有兩個人行主入口，主入口位于小區東側，與配套樓連接，做成了寬闊氣派的景觀大門，穿過配套樓即為下沉庭院和室外活動場地，地下有商業空間。

此外，在小區東南角也有一棟小型商服樓，用于填補社區商業業態。

從效果圖來看，小區大門和商服樓建筑多用圓角和切面設計，風格統一；外立面色調一致，且與小區主體建筑相融合，視覺上非常和諧。

項目位于沙河鎮，未來科學城西區，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號線，能夠承接海淀大廠外溢購房需求。

向南還有大量優質產業集群，包括小米產業園、北京國際信息產業基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚子江制藥等。

周邊新盤主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來等，成交均價在6.2-6.5萬/㎡區間。

此外還有日前中海聯合體底價12.8億摘得的朱辛莊二期0029地塊，用地規模3.49公頃，地上建筑規模5.16萬平方米。