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樂居財經北京 徐迪 論“浮夸”，京城樓市還得看朝陽。

中海酒仙橋豪宅萬吉玖序戶型圖一出來，直接炸街。

戶均面積超過200平，168起步，頂配做到360平。

大面積是其一，萬吉玖序的“壕”主要體現在對于豪宅客戶的心理揣摩。

在多數樓盤都強調收納、功能的當下，萬吉玖序的戶型圖上，看不到一處柜子。

取而代之的是大量堪稱“房間”的收納空間，衣帽間、家政間、儲物間。因為面積夠大，戶型方正，可利用空間多，因此擁有更為豐富的儲物形式。

另一方面，用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關，面積超過60平米。這已經是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。

198戶型，客廳更加方正，南向落地窗搭配開敞陽臺，東邊幾乎整墻的窗戶，視野采光無敵。

但同時，這個戶型也是BUG比較多的一款。

1、面積浪費：較168多出30平米，但有將近10平米的面積，放在了入戶走廊上。

不算盡頭的衣帽間，這條長5米，寬1米9的走廊，以12.5萬指導價計算，價值在120萬左右。

2、兩個暗衛：主衛和公衛都沒有窗戶，這在大平層里比較少見。

3、主衛單臺盆：主臥是一個L型，做了個套間設計，進門先是一片類似起居室功能的空間，轉過來才是床。

主衛在L的轉角位置，空間被壓縮到極致，做了浴缸之后，只留下一個洗手盆的位置。

4、局促的兒童房：主臥隔壁是一個面積不大的兒童房，陽臺包進來之后大概11.5平米空間，沒有獨立衛生間，就近使用主衛的話，單臺盆設計不太方便。

中海萬吉玖序所在地塊為中海地產2024年11月29日摘得的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊中一部分。

位于朝陽區酒仙橋街道，占地2.79公頃，容積率2.8，總建面12.54萬㎡，地上7.81萬㎡，地下4.73萬㎡。

規劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，戶均面積超210㎡。

8米寬的規劃街坊路連接酒仙橋東一路和三街坊北路，將最北邊的1-3#與其余6棟樓隔離開來，同時巧妙利用街坊路做消防撲救場地，釋放了被道路占用的容積率。

小區中央設有下沉庭院，正對著小區西側的主入口，南邊就是兩棟帶架空層的住宅樓，可做成貫通的會所空間。

產品上有許多“好房子”設計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設備平臺等。

最為出挑的當屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設計，東北角有1處露臺，東南轉角陽臺；一層一戶平墅設計，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈送尺度也相當可觀，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

整個項目層高優勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優勢的同時，在贈送面積上進一步發揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

在面積段上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產品，戶均面積211㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

主力戶型面積180-360㎡區間，其中頂配360㎡戶型總價4000萬+，大面寬、全景觀，一定程度上具有“別墅式居住體驗”。

項目設計方案于1月17日-1月26日期間公示，共收到公眾反饋意見16條。

最受關注的陽臺和設備平臺問題，建設單位回復確認，開敞陽臺按照水平投影面積計算，承諾后期不封閉使用；設備平臺屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，承諾后期不封閉使用。

關于退線及轉彎半徑問題，5#住宅樓北側地庫出入口轉彎半徑為6米，6#、7#、12#樓最外側邊界線距離紅線分別為1.86米、1.02米、1米，均符合相關設計要求，鳥瞰圖錯誤部分已調整。

其余反饋意見關注的項目公共服務設施配置面積、地庫出入口設置、樓棟限高、地下空間布置、消防、內部道路及街坊路等問題，均按相關規范要求設計，規模及規劃用途合理布置。

這個項目是北京2024年第二次將不同板塊多個業態的地塊捆綁出讓。

地塊總面積約14.7萬平方米，規劃建筑面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業，并幼兒園、養老設施以及街坊路段等若干公建，需與項目同期建成并保證對外開放。

該組合地塊共3個子項目，分別為：

酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊，中海萬吉玖序；

小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊，中海時光之境，首批258套住宅已于3月20日取得預售許可證；

十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊，住宅部分為中海朝陽ONE，商業部分確定打造為北京首座環宇城。

在正式掛牌時，該組合地塊在限高、規模和投資強度等方面進行過一系列調整。

其中，酒仙橋地塊原建筑高度為60米，調整后建筑高度增至80米，局部保留60米。

此外，0014地塊內含南北向、東西向寬度為8米的街坊路各一條，納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設并進行養護和管理，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放。

該地塊未來商品住房銷售指導價為12.5萬元/平方米，和北京宸園指導價一樣。

北京宸園于2024年9月28日取得預售許可證，10月13日開盤，共14棟樓606套房源全部入市，備案均價為12.5萬元/㎡，單套總價在1700萬-3400萬元區間。

項目主推143/165/220/249㎡全四居戶型，均有陽臺贈送，最高得房率達93%。

截至目前，該項目累計網簽374套，去化率約62%；

已簽約面積6.3萬㎡，成交均價11.07萬元/㎡，網簽金額近70億元。