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樂居財經北京 徐迪 4月19日，取得預售證后的首個周末，昌平北七家新盤北京國賢府二期正式開售。

據項目官方披露，首開成交358套，銷售金額合計21.4億元。

截至4月21日，該項目暫無網簽數據。

作為主力建面百平左右的剛需盤，正常來講網簽轉化是很快的，特別是承接海淀北部外溢購房需求的昌平南板塊。

同樣位于北五環外的小沙河新盤越秀星耀未來，4月7日開盤，次日即有網簽轉化，截至目前，累計簽約76套，成交均價5.55萬元/㎡，成交金額合計4.19億元。

北京國賢府二期全部850套房源于4月16日一次性取得預售許可證，備案名逸賢華庭。

準售面積合計9.17萬㎡，擬售均價6萬元/㎡，與一期指導價相同。

其中北區02地塊16棟樓，共526套，擬售均價5.72萬-6.56萬元/㎡區間；

南區09地塊10棟樓，共324套，擬售均價5.73萬-5.86萬元/㎡區間。

共有十余種戶型，包括72㎡二居，90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居，產權得房率79%-82%區間。

國賢府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地塊成交于去年12月30日，由中建智地+未來科學城聯合體去年摘得，成交價格21.143億元，樓面價2.1萬/㎡。

相較于一期樓面價2.55萬/平，二期每平降了4400元，且未設置指導價，給開發商打造好產品留出更大的發揮空間。

今年2月10日，項目設計方案項目公示。住宅總建面13.87萬㎡，其中地上建面9.23萬㎡，容積率1.3。

規劃建設26棟6-9F洋房，共850戶，層高3-3.1米。

與一期相比，二期項目在產品設計上主要有幾點變化：

1、樓層變高，居住密度加大。

在土地條件上，二期地塊相較一期更有優勢。雖然與一期容積率相同，但二期地塊內沒有街坊路，曲線減少實際容積率。

但二期地塊卻將樓層規劃為9層（最高），而一期最高樓層只有8層。二期樓間距更寬，但居住密度其實更高了一些。

從具體數字上來看：一期地上建面10.5萬㎡，規劃住宅822套；二期9.2萬㎡，規劃了850套。

2、套均面積更小，剛改變剛需。

在面積段上，一期住宅套均面積127㎡，主推115-182改善四居；

二期項目套均108㎡，以剛需小戶型為主，120㎡以下建面共682套，房源占比超八成。

3、高得房率延續，加分戶型消失。

一二期都是洋房產品，得房率水平整體不低，同時，大面積陽臺 飄窗 設備平臺，進一步拉高實際使用率。

但一期的首層下躍和頂層閣樓戶型，二期沒再規劃，取而代之的是部分頂退戶型。

戶型圖上陽臺明確標記為“開敞陽臺”，但項目樣板間所有陽臺均已封閉成室內空間，實際使用率在88%-100%區間。

通過飄窗、陽臺、設備平臺等多重空間贈送，部分戶型得房率甚至接近100%。

主力103㎡三居，南北通透，全明格局，11米南向面寬，客廳4.2米面寬+全景大落地窗，近50㎡客餐廳，主臥套房22.5㎡空間配270°轉角飄窗+獨立衣帽間。

周邊其余的競品在售新盤：

1、北京國賢府一期（盛世文庭）地塊由中建智地+未來科學城聯合體2023年7月20日摘得，成交價27億元，銷售指導價為6萬元/㎡。

住宅建面約10.63萬平米，規劃25棟樓822戶，2023年11月9日取得預售證，主力戶型為115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至4月21日，網簽637套，去化近八成，成交均價約5.57萬元/㎡，約為指導價93折。

2、首開硅谷one，2022年4月29日拿證，共973套，面積段71-129㎡二到四居，得房率74-76%，銷售指導價約5.4萬元/㎡。

目前網簽266套，去化率27%，均價4.84萬元/㎡。加上庫房類產品，該批次房源累計網簽金額11.63億元。

3、此外還有個別墅產品溫哥華森林西郡，去年8月加推了124棟聯排別墅。

擬售價格最高為6.18萬元/㎡，最低為5.35萬元/㎡，單套總價格在1300萬-1400萬元。目前網簽30套，成交均價4.33萬元/㎡。