2.8容積率做豪宅，中海萬吉玖序大概率站穩12萬+
原創
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樂居財經
徐迪
5.3w閱讀
2025-04-22 18:24
樂居財經北京 徐迪 朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。
去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。
截至目前網簽438套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導價88折。
先手優勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導價？
中海顯然沒放棄這個目標。
從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質要高于北京宸園。
然而產品只是樓盤的一個價值維度，和樾望云搬到東四環來賣，8萬一大關。
酒仙橋也算不上豪宅區，受益望京商務區近年的發展，金融和互聯網從業者購買力較高。目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。
未來規劃是有的，買進來主要還是看升值預期，比方北京宸園的400多位準業主。
北京宸園還有將近200套房子，中海萬吉玖序規劃了370戶，總共需要1千名高端買家。
項目戶均面積超過200平，頂配做到360平，12.5萬的指導價，兩套房子就是1個小目標。
除去地段，地塊本身的素質來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。
特別是再往北十公里，溫榆河別墅區，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。
中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數小區一樣，不是正南正北的小區，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。
中海萬吉玖序所在地塊為中海地產2024年11月29日摘得的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊中一部分。
位于朝陽區酒仙橋街道，占地2.79公頃，容積率2.8，總建面12.54萬㎡，地上7.81萬㎡，地下4.73萬㎡。
規劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，整個項目層高優勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標北京宸園且隱有超越之勢。
作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優勢的同時，在贈送面積上進一步發揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。
在面積段上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。
大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現在：用更多的資源來放大會客空間。
起步168戶型，餐客廚加上玄關，面積超過60平米。
這已經是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。
萬吉玖序168戶型↓
北京宸園168戶型↓
168戶型樣板間對比↓
（以上樣板間圖片來自微信號：東四環宸園線上售樓處）
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