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北京進深 徐迪 4月27日，中海酒仙橋豪宅萬吉玖序取得預售許可證，備案名為萬吉嘉苑。

除3#樓外，其余8棟樓地上全部住宅均在預售范圍內，準售面積7.06萬㎡，擬售均價12.5萬/㎡，總貨值約88.25億元。

其中，4#樓平墅均價最高，為13.5萬元/㎡；6#樓為得房率最高的樓棟，達到81%，均價也在13萬以上。

戶型四居起步，建面約168/172/198/215/249/253/291/302/372㎡，4#樓一層一戶，頂層為復式房源，建面約577㎡，單套總價約7785萬元。

樓盤表信息顯示，中海萬吉玖序產權得房率在73.7%-81%區間：

1#樓共13層26套，擬售均價11.8萬元/㎡。其中建面172.23㎡四室兩廳，套內面積132.35㎡，得房率約76.8%。

2#樓共14層28套，擬售均價12.57萬元/㎡。其中建面165.75㎡四室兩廳，套內面積132.02㎡；建面247.63㎡四室兩廳，套內面積197.24㎡。得房率均為79.7%。

4#樓共11層，一層一戶，首層架空，10層為頂復，僅9套房源，擬售均價13.5萬元/㎡。其中2-9層建面371.63㎡四室兩廳，套內面積291.97㎡；頂層復式建面576.65㎡，套內面積453.05㎡。得房率均為78.6%。

5#樓23層兩個單元共91套，擬售均價12.64萬元/㎡。其中建面252.54㎡四室兩廳，套內面積196.18㎡；建面212.7㎡四室兩廳，套內面積165.23㎡。得房率均為77.7%。

6#樓22層共44套，擬售均價13萬元/㎡。其中建面302.1㎡四室兩廳，套內面積244.56㎡；建面290.66㎡四室兩廳，套內面積235.3㎡。得房率均為81%。

7#樓21層兩個單元共84套，擬售均價12.06萬元/㎡。其中建面175.94㎡四室兩廳，套內面積129.71㎡，得房率約73.7%。

8#樓共10層20套，擬售均價12.51萬元/㎡。其中建面172.23㎡四室兩廳，套內面積132.35㎡，得房率約76.8%。

產品上有許多“好房子”設計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設備平臺等。

最為出挑的當屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設計，東北角有1處露臺，東南轉角陽臺；一層一戶平墅設計，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈送尺度也相當可觀，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

整個項目層高優勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優勢的同時，在贈送面積上進一步發揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

在戶型設計上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現在：用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關，面積超過60平米。這已經是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。

項目設計方案于1月17日-1月26日期間公示，共收到公眾反饋意見16條。

最受關注的陽臺和設備平臺問題，建設單位回復確認，開敞陽臺按照水平投影面積計算，承諾后期不封閉使用；設備平臺屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，承諾后期不封閉使用。

關于退線及轉彎半徑問題，5#住宅樓北側地庫出入口轉彎半徑為6米，6#、7#、12#樓最外側邊界線距離紅線分別為1.86米、1.02米、1米，均符合相關設計要求，鳥瞰圖錯誤部分已調整。

其余反饋意見關注的項目公共服務設施配置面積、地庫出入口設置、樓棟限高、地下空間布置、消防、內部道路及街坊路等問題，均按相關規范要求設計，規模及規劃用途合理布置。

該地塊未來商品住房銷售指導價為12.5萬元/平方米，和北京宸園指導價一樣。

朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。截至目前網簽438套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導價88折。

先手優勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導價？

中海顯然沒放棄這個目標。從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質要高于北京宸園。

然而產品只是樓盤的一個價值維度，酒仙橋算不上豪宅區，受益望京商務區近年的發展，金融和互聯網從業者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。

北京宸園還有將近200套房子，中海萬吉玖序規劃了370戶，總共需要1千名高端買家。

除去地段，地塊本身的素質來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數小區一樣，不是正南正北的小區，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。

中海萬吉玖序取證后，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊三大住宅項目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產153.32億元摘得，地塊總面積約14.7公頃，規劃建筑面積39.4萬㎡。

拿地之前的11月7日，三大項目開發主體北京新鑫興業房地產開發有限公司就已在朝陽區注冊成立，注冊資本1000萬元，法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經理為張欣。

1、小紅門地塊開發為中海時光之境（鳳鳴苑），住宅建面5.45萬㎡，擬建設7棟9-18F洋房及小高層，規劃戶數432戶，面積段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。 

3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，銷售指導價為8萬元/平米。目前網簽26套，成交均價7.78萬元/㎡。

2、十八里店地塊開發為中海朝陽ONE（潮海苑），總建面12.75萬㎡，規劃建設17棟7-23F洋房及高層，共888戶，銷售指導價7.9萬元/㎡。

 4月1日首批11棟樓共594套房源取得預售許可證，目前網簽46套，成交均價7.72萬元/㎡。

3、酒仙橋地塊開發為中海萬吉玖序項目，地上7.81萬㎡，規劃9棟10-23F住宅樓，共370戶，銷售指導價12.5萬元/㎡。