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文/北京進深 林振興

胡文全是能建城發北京事業部總經理。去年，能建發展落榜了北京房企全口徑銷售金額排行top30，今年他卯足干勁“兩手抓”，一邊加速拿地，一別抓緊去化。

許久未現身帝都土拍的能建城發，先是參與通州梨園地塊爭奪戰。雖然連招標計劃都準備了，但奈何沒敵過中鐵建地產。

緊接著，能建城發在豐臺的中國府推出新品疊拼，開放樣板間，上疊戶型設計公司是近境設計（唐忠漢），下疊戶型設計公司是CCD設計（鄭忠）。

京城三環地界的中國府，是一個在10年前拿地的項目，但至今去化堪憂。

面對豐臺如雨后春筍般頻出的“好房子”，胡文全擲重金請明星設計團隊，真的能突圍成功嗎？

01

中國府是一個“老盤”。

開發商是北京唯逸房地產，成立于2015年，注冊資本1億元，法人、經理兼執行董事為胡文全，由中能建城市投資發展有限公司（簡稱“能建城發”）100%持股。

時間回溯至10年前，當時能建城發還叫葛洲壩地產。

2015年10月，葛洲壩單挑群雄，以49.5億元和配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價，競得豐臺樊家村住宅用地。

住宅部分樓面價高達7.5萬元/平米，刷新了彼時北京“單價地王”紀錄。

但不幸的是，葛洲壩拿下地王一年多后，房住不炒出臺，全國多個城市出臺調控政策。

在業內人士看來，地價有了限價，商品房也有了銷售指導價。對葛洲壩（現更名能建城發）來說，地王變成了燙手山芋。

一直拖到2019年，北京中國府首次取得預售證，擬售價格11萬 /平米。

中國府雖以“地王”身份出生，但捂盤的福利，一點都沒有沾到，銷售表現差強人意。據媒體報道，開盤2年多后，網簽才16套。

2022年7月29日，北京中國府項目第三次取證，取證房源580套，其中住宅96套，其余為庫房。再之后，它進入現房銷售階段。

高價地項目對房企資金鏈存在挑戰，資金成本會隨著時間的延長而不斷增加，這又反過來迫使能建城發提高中國府價格。

最近一次取證是去年3月，中國府42套房源（含住宅8套，其余為庫房）入市，住宅擬售價格123741.18元/平米。

但時間過去一年多，這批住宅僅成交2套，成交均價123132.43元/平米。

中國府去化困難，存在內、外部因素。

內部因素是因為高成本（樓面價及裝修費用）導致中國府定價壓力大。  

外部因素是中國府所屬的豐臺，作為近年來供地大戶，是京城開發商賣房競爭最激烈的區域，沒有之一。

截至2025年4月，豐臺新建住宅庫存面積高達157萬平方米，在北京各區域中庫存量最大。

現有庫存，需要近3年時間才能消化完畢。

新入市的項目包括建發金茂觀宸、金茂璞逸豐宜、中建云境、北京隅·西頌等，它們分散了豐臺有限的市場需求，加劇了中國府的去化難度。

轉眼2025年，麗澤叁號院為豐臺新房市場增添了532套的庫存。而第五批次供地計劃中，豐臺區南苑和北宮兩塊地還將為市場帶來近10萬平方米的待售新房面積。

雖然中國府項目周邊配套設施相對成熟，但與豐臺其他“好房子”項目相比，未能形成絕對競爭優勢。缺乏"爆點"的產品，在當前市場環境下很難贏得購房者的青睞。

中國府項目公司唯逸房地產，還因為拖欠工程款，被合作伙伴際高建業告上法庭。

最終，法院判決唯逸房地產支付對方工程款349131.16元及利息損失，以及律師費50000元。

02

胡文全在京城的煩心事，或許并不止豐臺中國府。

4月29日，能建城發在通州梨園6007地塊的爭奪戰中失利了。

在這場土拍之前，招商蛇口、中鐵建地產和能建城發，先后公開了對北京通州區梨園鎮FZX-0303-6007地塊的招標計劃。

其中，能建城發是出手最闊綽的。招商是在3月25日，投資估算2.23億元；中鐵建是在4月15日，投資估算2.26億元；能建城發是在4月24日，投資估算2.47億元。

土拍沖刺階段，能建城發卻選擇默默退出，剩下招商蛇口和中鐵建地產肉搏。

最終，中鐵建地產應下最高報價，以7.755億元摘得通州梨園6007地塊，溢價率21.94%，樓面價3.58萬元/㎡。能建城發則與副中心這塊寶地失之交臂。

2022年，能建城發首入城市副中心，它在通州目前還有京玥蘭園。

能建京玥蘭園位于通州梨園東小馬板塊，由能建城發 通州投資以16.5億元成交價拿下，項目公司為北京運能置業。

該項目住宅房源于2023年2月拿證，推出全部10棟樓共589套房源，擬售均價5.97萬元-6.39萬元/㎡區間。

京玥蘭園讓能建城發在通州嘗到了甜頭。

網簽數據顯示，目前簽約498套，成交額25.29億元，去化率超84%。成交均價則從去年10月中旬的5.6萬元/㎡，降至目前的5.49萬元/㎡，

這或許是，胡文全要加速在通州補倉的因素之一。

03

在順義，胡文全挑了一位好伙伴，可以稍稍松一口氣

能建城發與一家閩系房企合作了璟上蘭園。

璟上蘭園項目所處的順義新城6001地塊地塊，是2023年6月，能建城發以17.31億 1.3萬㎡現房銷售面積競得，樓面價約2.82萬元/㎡，溢價率15%。

緊接著6月14日，項目開發主體順能房地產成立，法定代表人為胡文全，注冊資本為1億元。

2023年11月16日，璟上蘭園取得預售證，共推出384套房源，建筑面積為61378.59㎡，容積率為1.8，戶型為105㎡三居、119/131/152㎡四居，交房時間預計2026年上半年。

取證前一天，能建城發披露，擬將旗下的順能房地產掛牌增資，讓出49%股權。12月29日，順能房地產的工商登記發生變更，能建城發、廈門國貿旗下的貿悅房地產，各持有51%、49%的股權。

目前，璟上蘭園項目等土地使用權已抵押予中國銀行通州分行。

璟上蘭園的得房率非常高，達90%，每個戶型贈送防火挑檐（類似陽臺）和設備平臺，都不計入產權面積。

取證一年半后，璟上蘭園成交均價4.8萬元/㎡，較項目指導價5.8萬元/㎡直降了一萬，簽約264套，網簽去化率超68%，成交金額15.18億元。

讓胡文全，眉頭緊鎖的或許還有，去年至今，能建城發在北京土拍市場顆粒無收。

沒有新地，意味著未來隨著存量的持續去化，能建城發北京公司就會在北京出現斷糧、無房可賣的局面。

他或許最為擔心，北京區域是否拖累集團業績增長的后腿？

去年，能建城發未上榜《2024年北京房企全口徑銷售金額排行榜top30》，但遙想2023年它還在榜單第28位。

另外，能建城發的權益銷售金額從2023年的40.07億元下降至26.31億元。

可何況，現在很多房企內部都開啟了優化裁員，以及末位淘汰制，區域總并不好當。