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北京進深 徐迪 5月28日，中海酒仙橋豪宅萬吉玖序開盤第10天，仍無網簽數據。

它對面的北京宸園，去年10月13日開盤，5天后就已有首套網簽，一套總價1765萬元的房源，成交單價10.7萬元/平。

中海萬吉玖序4月27日取得預售許可證，5月18日開盤，官宣口徑開盤當日成交額63.7億元。

除3#樓外的8棟樓全部在預售范圍內，準售面積7.06萬㎡，擬售均價12.5萬/㎡，總貨值約88.25億元。

四居起步，主力面積段168-372㎡，產權得房率在73.7%-81%區(qū)間。

其中，4#樓平墅均價最高，為13.5萬元/㎡；6#樓為得房率最高的樓棟，達到81%，均價也在13萬以上。

4#樓為首層架空，一層一戶，頂層為復式房源，建面576.65㎡，單套總價約7785萬元。

中海萬吉玖序開盤后，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊三大住宅項目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產153.32億元摘得。

早在拿地之前的11月7日，三大項目開發(fā)主體北京新鑫興業(yè)房地產開發(fā)有限公司就已在朝陽區(qū)注冊成立，注冊資本1000萬元，由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司100%持股。

公司法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經理為中海新城總經理張欣。

這是中海新城十多年來首次在朝陽注冊項目公司。作為中海在北京的兩大業(yè)務實體之一，中海新城多年來深耕這兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

“酒仙橋+小紅門+十八里店”三大項目成為中海新城邁入朝陽的關鍵棋子。

小紅門地塊開發(fā)為中海時光之境，3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，面積段105-155㎡，銷售指導價為8萬/㎡。目前網簽41套，成交均價7.77萬/㎡。

十八里店地塊開發(fā)為中海朝陽ONE，4月1日首批11棟樓共594套房源取證，目前網簽71套，成交均價7.68萬元/㎡。

三個項目中，酒仙橋的萬吉玖序單價最高，達到12.5萬元/㎡。

朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。截至目前網簽498套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導價88折。

先手優(yōu)勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導價？

中海顯然沒放棄這個目標。從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質要高于北京宸園。

然而產品只是樓盤的一個價值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯網從業(yè)者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。

北京宸園還有100多套房子，中海萬吉玖序規(guī)劃了370戶，除去已購房的500位高端買家，還需要再來500位，才能消化這些庫存。

除去地段，地塊本身的素質來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。

產品上，中海萬吉玖序有許多“好房子”設計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設備平臺等。

最為出挑的當屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設計，東北角有1處露臺，東南轉角陽臺；一層一戶平墅設計，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈送尺度也相當可觀，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

整個項目層高優(yōu)勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優(yōu)勢的同時，在贈送面積上進一步發(fā)揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

在戶型設計上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現在：用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關，面積超過60平米。這已經是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。