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北京進深 徐迪 酒仙橋頂豪中海萬吉玖序4月27日取得預售證，5月18日開盤，官宣口徑開盤當日成交額63.7億元。

截至6月3日，網簽21套，簽約面積4519.4㎡，成交均價接近11.5萬元/㎡。

網簽金額總計5.18億元。

除3#樓外的8棟樓全部在首批預售范圍內，準售面積7.06萬㎡，擬售均價12.5萬/㎡，總貨值約88.25億元。

已簽約房源中，包括1套4#樓372㎡一層一戶的平墅產品，以及6#樓1套302戶型。

167、172戶型房源合計網簽10套；其余均為200㎡以上房源。

項目四居起步，面積段168-372㎡，產權得房率在73.7%-81%區間。

其中，4#樓平墅均價最高，為13.5萬元/㎡；6#樓為得房率最高的樓棟，達到81%，均價也在13萬以上。

4#樓為首層架空，一層一戶，頂層為復式房源，建面576.65㎡，單套總價約7785萬元。

中海萬吉玖序開盤后，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊三大住宅項目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產153.32億元摘得。

早在拿地之前的11月7日，三大項目開發主體北京新鑫興業房地產開發有限公司就已在朝陽區注冊成立，注冊資本1000萬元，由中海企業發展集團有限公司100%持股。

公司法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經理為中海新城總經理張欣。

這是中海新城十多年來首次在朝陽注冊項目公司。作為中海在北京的兩大業務實體之一，中海新城多年來深耕這兩大區域，開發有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

“酒仙橋+小紅門+十八里店”三大項目成為中海新城邁入朝陽的關鍵棋子。

小紅門地塊開發為中海時光之境，3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，面積段105-155㎡，銷售指導價為8萬/㎡。目前網簽41套，成交均價7.77萬/㎡。

十八里店地塊開發為中海朝陽ONE，4月1日首批11棟樓共594套房源取證，目前網簽71套，成交均價7.68萬元/㎡。

三個項目中，酒仙橋的萬吉玖序單價最高，達到12.5萬元/㎡。

朝陽單價超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價12.5萬元/㎡。截至目前網簽498套，半年時間去化率72%，成交均價11萬+，約為指導價88折。

先手優勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬+的指導價？

中海顯然沒放棄這個目標。

從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質要高于北京宸園。

然而產品只是樓盤的一個價值維度，酒仙橋算不上豪宅區，受益望京商務區近年的發展，金融和互聯網從業者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實非常一般，老舊小區多，棚改進行中，有大量安置房，居住群體復雜。

北京宸園還有100多套房子，中海萬吉玖序規劃了370戶，還需要將近500位高端買家，才能消化這些庫存。

除去地段，地塊本身的素質來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數小區一樣，不是正南正北的小區，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會很多。

產品上，中海萬吉玖序有許多“好房子”設計元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺、大尺度飄窗、設備平臺等。

最為出挑的當屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設計，東北角有1處露臺，東南轉角陽臺；一層一戶平墅設計，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈送尺度也相當可觀，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

整個項目層高優勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項目最大亮點之一，中海酒仙橋項目鞏固層高優勢的同時，在贈送面積上進一步發揮，南向通面寬陽臺，北向有大面積飄窗+設備平臺。

在戶型設計上，中海酒仙橋項目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現在：用更多的資源來放大會客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關，面積超過60平米。這已經是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。