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文/上海進深 嚴明會

徐匯濱江將翻開嶄新一頁。

今天，東安新村127b-24、125-31兩個重磅地塊完成轉讓。

中海地產、招商蛇口、中旅投資、徐匯城投四家企業聯合體以439.53億元的總價取得，刷新全國土地交易紀錄。

上述兩宗地塊在7月初正式掛牌交易。

兩個掛牌標的物分別為上海新百安經濟發展有限公司90%股權、上海新東安企業發展有限公司90%股權及相關債權。

股東方均為上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海城市更新建設發展有限公司，雙方的持股比例均為50%。

新東安公司的總資產約348.5億、新百安公司的總資產約是104.41億，按90%股權計入負債計算，開發商對上述兩個項目公司的投入大約是311億元、94億元。

中海補倉

中海、招商蛇口的入局并不意外。此前網傳的拿地名單里，這兩家頭部房企本就八九不離十。

尤其是中海，其拿地邏輯從六批次土拍時就已顯露端倪：當時在徐匯衡復風貌區地塊溢價達20%時，中海選擇收手，而非繼續追高。

當時市場就有猜測，中海的目標本就不是那宗僅4700㎡的小體量低密地塊，而是東安新村這宗體量更大、開發潛力更強的舊改巨無霸。

招商蛇口和中海的共同參與，將徐匯衡復風貌區地塊的樓板價抬上了20萬，這一價格也讓東安新村后續的售價有了“保底”。

在六批次土拍中，中海地產斬獲靜安東斯文里地塊、普陀真如地塊，成交價合計118.88億元。

這種連續重倉拿地的動作，看似激進，實則是中海在“補缺口”。此前中海在上海核心地段的待開發土地儲備已顯緊張，若不及時補倉，后續很可能面臨無房可賣的斷層風險。

去年穩坐上海銷冠的中海地產，在今年1-8月滑落至第四名，主力項目海上和集、云邸玖章均已進入銷售后半程。按照這個節奏，若沒有新的核心項目入市，中海后續的銷售數據很難撐起此前的行業地位，甚至可能被其他房企拉開差距。

東安新村兩幅地塊的住宅貨值預計將達到600億，對中海地產來說是“壓艙石”一般的存在：

一方面，這個體量的貨值體量足以填補主力項目收尾后的儲備空白，讓中海在上海核心區的開發不斷檔；另一方面，作為舊改巨無霸，地塊的區位優勢與規模效應，也能支撐中海打造高端產品線，進一步鞏固其在上海高端樓市的口碑。

對于肩負著中海地產華東區域銷售業績與核心土地儲備重任的華東公司總經理劉慧明來說，成功拿下這些優質地塊，無疑讓他松了一口氣。

剩余一個地塊待出讓

上述地塊由標的公司在今年5月通過協議出讓的方式拿下，總成交金額439.53億元。

其中，新百安以98.18億元獲得徐匯區C030301單元127b-24地塊，成交樓面價124130元/㎡。該地塊為純宅地，容積率2.62，地上計容建筑面積79094.18㎡。

新東安以341.35億元獲得徐匯區C030301單元125-31地塊，成為全國總價地王。樓面價75013元/㎡，住宅部分樓面價約12.5萬/㎡。

上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司持有新東安50%的股權，上海地產（集團）有限公司則通過上海城市更新建設發展有限公司持有新東安公司另外50%的股權。

該地塊建設用地面積10.39萬㎡，土地用途為三類組團住宅、商業、辦公、科研設計用地，容積率4.38，地上計容建筑面積45.51萬㎡，，標志性建筑高度不超過195米，地塊基準高度100米。

地塊內中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計3.9萬平方米。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區空間節點，宜加強空間設計和建筑設計，體現空間節點門戶性和標志性。標志性建筑為非住宅功能。

關于自持，出讓文件要求，受讓人應當按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業物業、菜場物業、科研設計物業。受讓人應當按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業。

這對開發商的長期運營能力提出了高要求。而中海在商業與辦公領域的運營經驗，或許正是其敢于接手的底氣之一。

實際上，早在今年6月中旬，招商蛇口旗下上海虹潤置業有限公司就對127b-24地塊、125-31地塊進行招標，預計總投資金額600億元。

東安新村舊改一共涉及三個地塊，合計超過523億元，剩下的一塊是C030301單元127b-23地塊，這也是東安新村最小的一宗涉宅用地。

7月25日，該地塊也被擺上貨架。對應的標的物是上海新楓安企業發展有限公司100%股權及相關債權。

今年3月，上海新楓安企業發展有限公司以83.5億元的總價拿下了徐匯區C030301單元127b-23地塊，成交樓面價126092元/㎡；該地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬㎡，建筑限高100米，全裝修比例100%，沒有公租房、中小套比例要求。

地塊規劃圖顯示，項目擬建5棟18-26層高層住宅，共206套房源，住宅計容面積6.23萬㎡，套均建面超300㎡。

按照20萬/㎡的單價算，套均總價預計在6000萬元左右。5月20日，127b-23地塊已獲得建設用地規劃許可證。

高價底氣

這樣的高單價項目，市場能接受嗎？周邊案例已給出答案。

東安地塊的南側，就是近年來不斷刷新房價紀錄的豪宅聚集地徐匯濱江。

5月，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，套均5000萬的房子，認籌率近160%，120套房源開盤當天售罄，單日銷售金額69.88億元。

這個價格也是對市場的一次試探。

與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府，312套房源吸引849組購房者認籌，今年3月28日開盤即罄，均價為14.3萬元/㎡，實現銷售額47.68億元。

從開發模式看，國企與開發商的協同或將成為項目成功的關鍵。

國企在規劃約束、跨部門協調、資源兌現及融資成本上的優勢，與開發商在產品打磨、市場洞察上的專業性形成互補。

典型的例子是海上清和璽，其前身是長橋新村舊改，由徐匯城投和上海地產牽頭舊區改造，二者分別持股40%、60%，之后股權轉讓給招商和徐匯城投，對應的持股比例分別為80%、20%。招商負責二級開發，項目推進迅速，目前持續熱銷。

在徐匯濱江豪宅市場的熱度加持下，疊加國企與房企的協同優勢，這個舊改巨無霸有望成為上海城市更新與高端住宅市場的新標桿。