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文/北京進深  林振興

9月21日，懷柔首個“好房子”——北京建工·嘉棠澐璽開盤。

官方開盤海報顯示，開盤當日勁銷210套，全盤去化率超93%，創(chuàng)懷柔樓盤銷售新紀錄。

僅一天后，它的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就出爐了。

9月22日，嘉棠澐璽網(wǎng)簽了一套112㎡，成交均價39993.66元/㎡，頂著4.05萬元/㎡的預售均價成交。

這個成績，也令北京建工地產(chǎn)董事長潘捷很是欣慰。

因為在懷柔，他還有一個很是頭疼的老項目——璟玥林汐。四年時間才去化三成多，連地價成本三分之一都沒收回來。

看到嘉棠澐璽誘人的得房率，估計璟玥林汐將更難去化了。潘捷沒有想到，背刺者竟然是北京建工自己。

此外，潘捷在海淀與保利發(fā)展聯(lián)手，砸重金鋪排了兩個大項目。

一個是嘉華天珺，銷售情況一直不溫不火，只能靠調規(guī)來“自救”；另一個是半壁店項目，拿地4個多月，遲遲未有動靜。

眼下，嘉棠澐璽成為潘捷在帝都的挽尊之戰(zhàn)。

上半年，北京建工地產(chǎn)的營收和凈利紛紛“開倒車”，他急需一個項目拯救公司下滑業(yè)績。

01

9月1日，嘉棠澐璽取得預售許可證。

全盤7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產(chǎn)權得房率76%-84%區(qū)間。

其中，3#樓均價最高，次頂層136㎡頂配四居單價達到4.51萬元/㎡。

如此看來，它的地價縫差很誘人。

嘉棠澐璽所在地塊，由北京建工地產(chǎn)于5月9日，以3.59億元底價摘得，折合樓面價1.65萬元/㎡。

它趕上了好時候，彼時北京還在大肆鼓勵“黑科技”。

規(guī)劃要求上，鼓勵在建筑設計階段精細化戶型設計，結合“好房子”政策提升得房率，打造高品質住宅。

這也是帝都土拍掛牌文件中首個明確提及“提升得房率”的地塊。

乘著“好房子”東風，嘉棠澐璽打造層高3米 住宅，擁有真正第四代“好房子”配置。

南向雙陽臺體系：通面寬內嵌陽臺 幾乎與同等面寬的景觀花池。

北向設備平臺，端戶還有側邊飄窗，270度超大采光面。

嘉棠澐璽建面使用率突破100%，這讓眼下朝陽、海淀、昌平新盤，只有羨慕嫉妒恨的份兒。

雖然有政策助力，但北京建工地產(chǎn)卻打“保守牌”。它在戶型設計上中規(guī)中矩，沒有多大創(chuàng)新。

90㎡戶型狹長，通透性和采光一般；主衛(wèi)是暗衛(wèi)。90㎡以上，清一色都是四葉草戶型。

02

在懷柔，北京建工地產(chǎn)還有一個去化“老大難”——璟玥林汐。它距離嘉棠澐璽7.6公里。

該項目占地面積 9.25 萬平方米，項目計劃總建筑面積 31.96 萬平方米，于2021年9月首批房源拿證，累計推出1308套普通住宅，其中一期794套，二期514套。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，截至2025年9月16日，項目累計成交447套，去化率34%，成交均價約3.15萬元/m2，成交金額12.79億元。

這是北京建工地產(chǎn)花44.99億元拿下的大項目，目前地價覆蓋率28.4%。

據(jù)北京建工地產(chǎn)2025年度第一期中期票據(jù)募集說明書，璟玥林汐預計總投資金額為77.2億元，截至2024年9月末已投45.43億元，占公司存貨總金額比例為24.53%。

根據(jù)募集說明書，此次上限發(fā)行金額為15億元。其中，璟玥林汐擬使用募集資金金額為3.6億元。

嘉棠澐璽的出現(xiàn)，無疑“背刺”了璟玥林汐，后者將更難去化了，只能靠降價走量了。

看到嘉棠澐璽誘人的得房率，估計璟玥林汐的業(yè)主們叫慘了。他們沒有想到，背刺者竟然是北京建工自己。

嘉棠澐璽和璟玥林汐為同一家項目公司——北京建邦懷憬房地產(chǎn)，法人兼經(jīng)理為秦興。

秦興是北京建工地產(chǎn)的老員工，他曾作為項目經(jīng)理，負責建工·動力港項目。目前，他還是北京云和房地產(chǎn)的經(jīng)理兼董事，以及北京建恒潤和房地產(chǎn)的董事。

03

對于董事長潘捷而言，北京建工地產(chǎn)在璟玥林汐去化上不是太順遂，他眼下只能把重心放在懷柔新項目上。

54歲的潘捷是北京建工地產(chǎn)的“老人”，他一步一個腳印，坐上了一把手的位置。

此前，他曾是北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理，并在總經(jīng)理位置上坐了7年之久。

在2023年底，潘捷接過前任向楨的交接棒，成為北京建工地產(chǎn)董事長。

潘捷現(xiàn)在的最強輔助，是北京建工地產(chǎn)總經(jīng)理——宋鵬，他今年41歲，年輕有為。

宋鵬也曾是潘捷在總經(jīng)理任期時的助理。

他比潘捷幸運，在公司官微里，宋鵬并沒有擔任過副總經(jīng)理之職，甚至在2021-2023年，他還“消失”在北京建工地產(chǎn)官微報道中，卻在2024年直接跳級為公司二把手。

2023年時，陪伴潘捷左右的副總經(jīng)理，包括肖寧、張浩、段志剛、姜俊杰。其中，張浩是在2016年以后就坐上副總經(jīng)理位置。

按理說，副總經(jīng)理是總經(jīng)理的最佳人選。但這次頗為意外，他們卻被宋鵬“截胡”了。

2009年，宋鵬研究生畢業(yè)后，就加入北京建工。他剛邁入工作崗位，便來到了雙合家園項目一線戰(zhàn)場，負責工程前期各項手續(xù)的報建報審工作。

兩年后，宋鵬借調北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會工作，完成了第一次“轉身”。

2012年，宋鵬圓滿完成市建委借調任務，回到公司辦公室，負責公司辦公室日常工作，完成了第二次“轉身”。

2015年，他開始擔任公司董事會秘書、紀委委員，2016年10月又兼任了公司行政管理部經(jīng)理一職。

2017年，宋鵬受地產(chǎn)公司委派，擔任通州張家灣棚改項目執(zhí)行董事、順義南彩棚改項目經(jīng)理。從這時起，他的工作重心也正式向項目管理轉變，完成了第三次“轉身”。

次年，宋鵬擔任北京建工后沙峪項目經(jīng)理，負責該項目開發(fā)建設的整體工作。而后，他還擔任地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理等職。

然而，在潘捷 宋鵬的雙打配合下，北京建工地產(chǎn)上半年的業(yè)績卻“開倒車”。

該公司的營收從去年6月底的66.63億元下降至今年6月底的39.10億元，降幅超41%；

凈利潤則從上年中期的3.68億元下降至今年6月底的1.08億元，降幅超七成。截至6月底，北京建工地產(chǎn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-2719.57萬元。

得益于，北京建工地產(chǎn)上半年在拿地上比較“收斂”。它的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從去年6月底的-19.61億元，上漲至今年6月底的18.50億元。

北京建工地產(chǎn)在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額，從2024年6月底的23.66億元上漲至2025年6月底的38.54億元。

截至 2025 年 6 月末，北京建工地產(chǎn)受限資產(chǎn)合計187.09億元，受限資產(chǎn)占未經(jīng)審計凈資產(chǎn)的比例為 123.04%。以上受限資產(chǎn)主要是由用于銀行抵押貸款的存貨規(guī)模較大所致。