漲價5300元/㎡！建發海宸125㎡三開間朝南包含3陽臺+4飄窗
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進深
張林霞
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2025-10-27 10:09
上海進深 張林霞 10月27日，建發海宸二批次109套房源剛過會，均價11.6萬/㎡，相比一批次漲價5300元/㎡。
除延續首開熱銷的建面約125/161㎡四房戶型外。
此次還將新增建面約189/210㎡的濱水低密洋房產品。
125㎡3室2廳2衛
三開間朝南戶型做到了3陽臺+4飄窗的附加空間。
3陽臺的面積（估算）有16.32㎡（按新規標準該戶型的陽臺面積最大12.5㎡）。
也就是說，新規實施后，建發海宸這個戶型已然成為絕版。
整體得房率已經超過了市面上大多數洋房產品。
161㎡4室2廳3衛
南北通透，空氣對流效果好。
客廳面寬達4.8米，搭配超大觀景陽臺，空間開闊大氣，適合家庭聚會。
北向臥室可作為客房或家庭活動室，滿足多樣化居住需求。
實際使用面積占比高達88%。
189㎡4室2廳3衛
兩梯兩戶，獨享電梯，南向四開間。
空間尺寸充足，南向4.9m寬廳。
北側無連廊，無視線干擾，通風、采光及私密性良好。
戶型方正，空間利用率高。
210㎡4室2廳3衛
兩梯兩戶，獨享電梯，南向四開間，空間尺寸充足，南向5.6m寬廳。
北側無連廊，無視線干擾，通風、采光及私密性良好。
戶型方正，空間利用率高，主臥270°轉角飄窗，視野好。
北側X空間，可作為保姆間、游戲室、儲物間等，靈活滿足家庭需求。
地段決定項目價值下限，產品才能決定項目的上限。
建發海宸容積率1.55低密濱水盤。
項目以40米面寬、200米進深，約8000平方米的土地打造社區會所和景觀長廊，形成五重院落。
還設置了下沉式水院、噴泉等景觀，并且以清代護城八景為藍本，融合海派風格。
項目為業主配置了約4200㎡摩登會所與約1370㎡泛會所空間，整體面積超5500㎡。
還特意搭配了兒童泳池和泡池。
建發海宸的競品集中于楊浦區及周邊，競爭各有側重。
與嘉定剛需盤招商?林嶼湖畔相比，其新江灣城核心區位、低密改善戶型及高端會所，定位更高端。
對比楊浦定海的外灘道（約14萬/㎡）和中海云邸玖章，其11萬/㎡的價格及公區、戶型附贈等產品力更優，但外灘道投資屬性受關注，中海云邸玖章依托濱江規劃；
相較楊浦濱江的翎翠濱江，建發海宸以低密生態、教育預期更受青睞。
但是，項目首批取證價格約11萬元/㎡，而周邊二手房成交價可達12萬元左右，相比之下有一定價格優勢。
建發海宸項目的開發公司是上海新閎灣企業發展有限公司。
上海新閎灣企業發展有限公司成立于2025年01月，法定代表人、董事長兼經理為于雷，注資1000萬元。
今年年初，建發管理層迎來大面積調整，華東集群總經理職位由葉耿更替為凌祁。該集群負責的城市版圖涵蓋北京、上海、蘇州、無錫、南京及蘇北地區。
凌祁上任后，主要從兩方面發力：一是通過“以價換量”加速去化此前的滯銷項目，二是在上海市場擇取優質區域進行大規模拿地。
來源：進深
作者：張林霞
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