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北京進(jìn)深 徐迪 拿地一周后，保利建工海淀半壁店地塊施工和監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃發(fā)出。

招標(biāo)人為北京慧海常筑置業(yè)有限公司，作為半壁店項(xiàng)目的開發(fā)主體，目前尚未完成工商注冊。

項(xiàng)目分為兩個標(biāo)段：

一標(biāo)段為西區(qū)03地塊，總建筑規(guī)模約5.55萬平方米，其中地上3.05萬平方米，地下2.5萬平方米，投資估算3.89億元。

二標(biāo)段為東區(qū)04地塊，總建筑規(guī)模約4.74萬平方米，其中地上2.74萬平方米，地下約2萬平方米，投資估算3.32億元。

5月20日，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價摘得海淀半壁店2201-0003、0004地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

這是繼北五環(huán)外嘉華天珺項(xiàng)目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

在嘉華天珺項(xiàng)目上，保利和建工的權(quán)益占比分別為60%和40%。

半壁店項(xiàng)目包含兩幅子地塊，均為居住用地，總占地面積4.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.8萬㎡。

西側(cè)0003地塊占地2.35公頃，容積率1.3，地上建筑規(guī)模約3.05萬㎡；

東側(cè)0004地塊占地1.71公頃，容積率1.6，地上建筑規(guī)模約2.74萬㎡。

地塊于3月28日正式掛牌，原計(jì)劃于4月30日完成出讓。

4月18日，規(guī)自委調(diào)整了地塊的建筑限高等規(guī)劃條件，主要涉及三個方面：

1、根據(jù)《綜合實(shí)施方案》和《供地條件》及空軍機(jī)場凈空區(qū)內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目控高審批有關(guān)要求，各地塊建筑高度應(yīng)按15米控制；最終以空軍機(jī)場主管部門審批意見為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過18米。

看似與原出讓文件一樣，仍是限高18米。

但北京規(guī)自委在今年2月份發(fā)布的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)》中提到，為引導(dǎo)形成高低錯落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進(jìn)行彈性管控。

原則上，建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，都可以允許建筑高度局部上浮一檔。

也就是說，按照原出讓文件，限高18米是可以上浮到24米的。

調(diào)規(guī)之后，在占地面積和規(guī)劃建面不變的前提下，主體建筑高度按15米限高，并嚴(yán)格控制在18米之內(nèi)。

原因是地塊北面有一座空軍機(jī)場，跑道距離地塊2公里左右。

最終建筑高度還有可能根據(jù)審批變化，大概率是只能做到5層的高度了。

2、04地塊南側(cè)、東側(cè)為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。

原出讓文件中，東側(cè)的街坊路二（項(xiàng)目段）拓寬至不小于18米，其中有7米部分位于04地塊東側(cè)紅線內(nèi)，納入出讓范圍，計(jì)入建設(shè)用地基底面積，統(tǒng)一核算容積率。

調(diào)規(guī)后，兩條街坊路都統(tǒng)一到11米，相當(dāng)于地塊紅線內(nèi)沒有街坊路這個“容積率殺手”了，地上實(shí)際使用面積被釋放了出來。

3、03、04地塊容積率、綠地率，可統(tǒng)籌核算。

兩幅子地塊容積率分別為1.3和1.6，調(diào)整之后，更方便統(tǒng)籌開發(fā)。

此外，在征得相關(guān)部門同意意見后，可結(jié)合地塊之間規(guī)劃道路方案，實(shí)現(xiàn)兩地塊地下連通，地下空間規(guī)模、使用性質(zhì)，應(yīng)滿足有關(guān)法律法規(guī)要求。

根據(jù)出讓文件，該項(xiàng)目應(yīng)遵循城市設(shè)計(jì)的理念，建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

建筑布局宜采用圍合式，并結(jié)合中心及街心花園的設(shè)置，強(qiáng)化景觀均好性，形成具有儀式感、園林感、歸屬感的居住環(huán)境。

建筑立面宜采用三段式構(gòu)圖，搭配簡單線腳。

地塊位于海淀區(qū)南部的田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側(cè)臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點(diǎn)地鐵6號線五路居站及田村站，交通便利；

南側(cè)可達(dá)永建體育公園；地塊北側(cè)為鐵路大臺線，目前停用。

板塊界面整體偏老舊，還有一些正在拆除的危房工程，改造周期比較長，整體居住氛圍和城市界面有待提升。

但周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目。

學(xué)區(qū)主要是行知實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中國人民大學(xué)附屬小學(xué)（亮甲西校區(qū)）等。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)四季青板塊項(xiàng)目還是稀缺。

周邊沒有在售新盤，老小區(qū)較多，包括田村路39號院，樂府江南等，二手房掛牌價9.7萬/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平層，2000萬級豪宅，成交均價12萬+。

西北方面直線5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面積段為184-273㎡四居大平層，目前網(wǎng)簽287套，成交均價約12.2萬元/㎡。

天恒廣安·印香山，規(guī)劃房源99套，面積段為219-250㎡全四居大平層，目前網(wǎng)簽21套，成交均價為11.85萬元/㎡。