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北京進深 徐迪 上周末（8月16日），中建玖合通州新盤運河玖院的樣板間正式開放。

更多官宣資料紛紛解鎖，包括首次公開的八個地塊整體規(guī)劃。

運河沿岸、副中心站樞紐、北京政務區(qū)。

這個位置賣的顯然不只是產(chǎn)品力本身，還有副中心十年萬億級的城市配套。

在出讓文件中提到，居住地塊與樞紐區(qū)域之間應設置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態(tài)、完整連續(xù)的慢行空間。

效果圖上也可以看到，部分風雨連廊之間設置有樓梯，從地面直接連上了跨街天橋。

二層連廊的設置，在北京樓市尚屬首例。

除了上述提到的設計亮點，“運河八子”還有許多創(chuàng)意空間。

包括架空層的頂部互相連接，設置可上人屋頂花園、觀景平臺等。

設置跨紫運西路二層連廊，將住宅底層架空空間與運河濱水區(qū)域無縫連接，加強居住區(qū)與運河水岸公園的慢行聯(lián)系。

這意味著，將來業(yè)主可以踩著風雨連廊直達運河碼頭。

地塊間有聯(lián)橋，整個地塊以十字活力軸為骨架，打造一軸一帶，一環(huán)三街格局。

創(chuàng)意河景盤

大運河畔，唯一260米寬一線濱河景觀樓盤。

中建玖合“運河八子”以潞濱二街為界，東西兩側各有4塊地，一期推出除多功能用地外，西邊3幅居住用地。

亮點非常多，配得上這個絕版地塊。

公區(qū)有架空層、風雨連廊、地下通道、跨街天橋、鄰里共享空間、下沉會所……

擴容空間方面，除了內嵌陽臺和設備平臺，花池、奇偶陽臺等也出現(xiàn)在通州樓市。

首期3幅地塊總占地5.28公頃，建筑規(guī)模約18.13萬㎡。

共規(guī)劃16棟樓，包括：1棟11F洋房、3棟25F高層，其余均為17F小高層。

整體層高3米 。沿河地塊前排3棟樓最高能做到3.5米以上，后排3.2米。

樓棟沒有依據(jù)地形而建，而是正南正北排布。

這樣一方面保證了采光朝向，另一方面能夠讓更多的房源分享河景資源。

①0705地塊：地上計容建筑規(guī)模約2.97萬㎡，容積率從2.3小幅調低至2.27。

規(guī)劃5棟住宅樓，1#-4#樓為17F小高層，其中3#樓首層架空；5#樓為11F洋房。

②0706地塊：地上計容建筑規(guī)模約3.57萬㎡，容積率從2.2調降至2.07。

同樣規(guī)劃了5棟住宅樓，均為17F小高層。北側最靠近0705地塊的1#樓為首層架空。

這兩塊地不在運河邊，但通過樓棟錯位排布，部分高層房源也可欣賞運河風光。

③0708地塊：地上計容建筑規(guī)模約5.45萬㎡，容積率2.43，較出讓文件中的2.4有所增加。

這塊地在運河沿岸，是7幅住宅地塊中地形條件最好的一幅，面寬最大、占地最廣。

規(guī)劃了6棟住宅樓：

靠近運河的3棟24-25F，后排3棟17F，穿插而建，均有河景視野。

好房子元素集大成者

①南北雙陽臺：南向內嵌陽臺+北向設備平臺，算是常規(guī)操作。

②通州首個花池項目：朝南的陽光花池，不封閉，面積全贈送。這是通州樓市首次出現(xiàn)花池。

③北京首個轉角花池：部分邊戶做出了270度弧形轉角花池，目前在全北京還是獨一份。

④奇偶陽臺：在大興比較流行，通州近年的新盤中還是頭一回出現(xiàn)這個玩意兒。

特別是沿河的0708地塊，邊戶房源三面有贈送，各種大大小小的臺子讓人眼花繚亂。

這種環(huán)繞式倒角陽臺，之前只在一些別墅項目里見過。

與傳統(tǒng)的直條陽臺相比，無論是外觀還是功能性都更勝一籌，頗有空中花園的意思了。

加上贈送，整體得房率88%-95%。

八大主題園林

除運河景觀外，每個地塊還做了獨立的園林景觀，包括多功能用地，共八大主題。

首期三個地塊景觀：

0705地塊，桃園別業(yè)，桃花主題，運河邊桃源深處；

0706地塊，千里畫廊，色彩主題，匯萃多元文化；

0708地塊，山澤丘壑，山川主題，詮釋運河發(fā)源地。

超級會所+家園中心

每塊地雖然只有五六棟樓，但都配置了景觀亭和獨立室外運動場地。

會所占地面積約3000平，有健身房+恒溫游泳池+私宴+會客廳

有風雨連廊，4.5米層高架空層，4000平首層架空泛會所。整個架空面積達到50%，是北京首個全域50%架空的項目。

室內室外風光無縫轉換，地面地下自然銜接。

無論從面積還是形式，放眼通州乃至全北京豪宅小區(qū)，也是翹楚了。

聚焦高端業(yè)態(tài)的會所提升小區(qū)宜居度，承載基礎社區(qū)功能的家園中心則大幅增加了居民生活的便利度。

項目整體配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區(qū)衛(wèi)生服務中心、養(yǎng)老及助殘中心、室內體育設施、社區(qū)文化設施、郵政所等。

中建玖合將這1.38萬㎡拆分成三部分，放在了三塊不臨河的地塊上，在紫旭西路一側沿街排布。

0706地塊里的是家園中心1號，2號和3號分別在0807和0808地塊上。

目前公示的三塊宅地，地上不計容建面將近4500㎡，

其中0708地塊不計容建面超3000㎡，園林景觀占地比住宅還大。

據(jù)說“運河八子”地塊光是風雨連廊、會所等公區(qū)配套就價值兩個億。

戶型高低配

上能博弈朝陽豪宅，下可對子通州流量盤。

①不沿河的0705、0706地塊以小戶型為主：

90㎡起步，主力為108㎡三居和120㎡四居，層高3米-3.1米之間；

面寬較窄，珍惜邊戶帶側邊飄窗和轉角花池的房源。

②0708沿河地塊，四面寬大平層：

后排戶型建面150㎡/175㎡，層高3.2米；

前排為230㎡/250㎡，層高3.5米。

絕版河景房，大面寬給足了視野，價位不會低，屬于通州豪宅的頂配了。

目前有消息稱，臨河大戶型單價會沖上7萬，后排剛需/剛改戶型也要600萬起步。

小戶型價格很關鍵，價位相當?shù)脑?，這個地塊的小戶型產(chǎn)品綜合性完勝招商八里橋的朝棠攬閱。

地塊回溯

6月4日，中建玖合發(fā)展集團有限公司以底價74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊。

綜合樓面價2.86萬元/㎡，住宅樓面價約為3.06萬元/㎡。

項目東側緊鄰東六環(huán)高線公園，距市政府約2公里，地理位置優(yōu)越。

西側濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運河，可俯瞰副中心三大文化設施，景觀優(yōu)勢明顯；

南側緊鄰運通隧道約20分鐘可直達東四環(huán)，交通很便利；

北側緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號線、M101線、平谷線、城際鐵路聯(lián)絡線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。

樞紐站上蓋規(guī)劃辦公、商業(yè)、酒店等功能，大型集中商業(yè)區(qū)、濱水文化特色商業(yè)區(qū)，可提供餐飲娛樂休閑等服務。

8幅地塊土地面積達到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬㎡。

其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬㎡。