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文/北京進深 徐迪

朝陽平房126億元地王項目公司浮出。

5月13日，平房項目兩塊住宅用地和幼托用地施工、監(jiān)理招標計劃發(fā)布。

兩個招標人：北京茂越置業(yè)有限公司和北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

拿地聯(lián)合體將分別操盤這宗巨無霸地塊，其中：

北京茂越負責平房北01住宅和02托幼地塊；

北京興昶負責平房南03住宅項目和孫河商服項目。

穿透股權(quán)，兩家項目公司一致：

中建智地持股48.5%，中國金茂持股33%，越秀地產(chǎn)17%，朝陽城開1.5%。

1、北京茂越置業(yè)：平房2107-01住宅和02托幼項目。

總建筑規(guī)模約11.65萬平方米，其中地上建面約8.29萬方，投資估算6億元。

北京茂越置業(yè)成立于2025年5月14日，注冊資本40億元，大股東北京興鼎房地產(chǎn)持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；中國金茂旗下北京方興亦城置業(yè)持股33%；越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)持股17%。

公司法定代表人、經(jīng)理為方興亦城置業(yè)總經(jīng)理王澍；董事長為中國金茂首席運營官吳進；董事包括越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

對于開發(fā)組合包項目，中建智地一回生二回熟，與朝陽城開也算是老搭子了。令人意外的是，金茂在這個項目中的權(quán)益竟然爭取到了三分之一。

且從平房2107-01地塊項目公司來看，董事長和總經(jīng)理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項目，金茂對這一片可算是相當了解。

小道消息稱，這個項目金茂負責規(guī)劃設(shè)計，越秀來做營銷，分工倒很合理，只是越秀的權(quán)益連五分之一都不到，話語權(quán)稍弱。

2、南側(cè)2107-03地塊體量更大，接近于01地塊的2倍，總建筑規(guī)模約21.56萬平方米，其中地上建面超14萬方，投資估算約10.78億元。

招標人北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)與北京茂越置業(yè)相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經(jīng)理李吉擔任新項目公司總經(jīng)理。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽酒仙橋 前葦溝 朝陽園北區(qū)”項目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

有消息稱，隨著北京宸園營銷接近尾聲，部分銷售人員已轉(zhuǎn)戰(zhàn)平房地塊，重點回訪未成交客戶，為新項目蓄客。

3、除了住宅項目，15公里以外的孫河商服地塊，開發(fā)主體也是北京興昶。

總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個標段施工，一標段建面7.53萬平方米，二標段5.16萬平方米。投資估算合計約6.34億元。

這宗超大體量超高價格的朝陽地王項目，成交于4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價摘得。

項目總用地規(guī)模14.83公頃，地上建筑規(guī)模達到28.27萬㎡。

包括多幅子地塊，其中，平房2107-01、03兩幅住宅地塊成交價為119.59億元；孫河2902-73商服地塊成交價6.41億元。

住宅地塊折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

對比一下三間房地塊，距離平房地塊3公里左右，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

具體來看，平房子地塊以住宅用途為主，2107-01、03地塊一南一北，均為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。

其中北側(cè)01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡；南側(cè)02地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡。

02地塊為A334托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9，限高16米，位置可結(jié)合方案與01地塊統(tǒng)籌布置。

孫河2902-73地塊，為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，占地5.87公頃，容積率1.0。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。

上述地塊中，涉及3條街坊路建設(shè)：

1、平房2107-03地塊內(nèi)新增1條南北向?qū)挾葹?1米的街坊路；

2、孫河2902-73地塊內(nèi)新增1條東西向?qū)挾葹?0米的街坊路；

3、在孫河2902-73地塊及2902-71地塊間新增1條南北向?qū)挾葹?20米的街坊路，相鄰地塊分別設(shè)置10米。

上述街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設(shè)，計入建設(shè)用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養(yǎng)護和管理。

平房地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產(chǎn)品，豪宅屬性更加明顯。

平房板塊發(fā)展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯(lián)排別墅，正在強銷階段，目前網(wǎng)簽83套高層，均價7.8萬/㎡；18套別墅，成交價8.2萬/㎡。

御翠園由于戶型設(shè)計未能跟上當前市場對產(chǎn)品力的要求，后續(xù)預(yù)計在價格上還會繼續(xù)讓步。其拿地較早，成本優(yōu)勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是近期即將入市的三間房雙子項目：

保利朝觀天珺，7棟住宅樓，地上總建面7.6萬㎡，容積率2.8，11F-25F洋房+高層，共524戶，主力92㎡三居、122㎡/139㎡/157㎡四居。

金茂滿曜，規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，容積率2.5，共719戶；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。

位置上來看，平房地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，平房地塊在東五環(huán)內(nèi)，更接近中心城區(qū)；但三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀看上去比較有品質(zhì)。

配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內(nèi)有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。