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文/北京進深 徐迪

通州再添一朵“云”。

5月27日，中鐵建通州梨園6007地塊案名發布：花語璟云。

隔壁是招商云璟攬閱，不遠處還有金隅花溪云錦。

通州這三個新盤的案名皆占了云字，產品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個項目合計為北京城市副中心供應了近千套四代宅。

時隔3年再回北京，中鐵建地產拿出了高端產品系“花語”，在副中心落下一子。

在它旁邊的另外兩朵“云”，招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦樓面價2.5萬元/㎡。

這兩個項目的銷售指導價都是6.2萬/㎡。

而花語璟云的樓面價是3.58萬/㎡，售價要定到多少才能平衡成本和流量？在這個2萬平米的迷你社區里，它炫技空間實在有限。

從進度來看，花語璟云完全沒有避基鋒芒的意思。

4月29日拿地，5月15日成立項目公司，5月20日公示總平圖。

招商云璟攬閱雖已開盤3個多月，但從網簽情況來看，還有近六成房源大約200套待售。

金隅花溪云錦更是才開盤3天，還沒開始轉網簽，官宣首開勁銷166套、攬金11.3億元。

云璟攬閱指導價是6.2萬/㎡，成交均價5.9萬/㎡。

想在兩大新盤中截流，中鐵建花語璟云拿出了一套小戶型豪宅的設計方案。

被迫退線，拉高容積率

項目建設用地約1.27公頃，總建筑規模約3.38萬㎡，其中地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規劃6棟4-16F住宅樓，另有3棟配套樓、機動停車位247個。

1.7的容積率原本是項目賣點之一，但因為地塊南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠，導致小區實際容積率被拉高。

當然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕，南北兩側樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感，但是東西臨街樓棟退線只有兩三米。

南側退線距離為什么這么遠？

從平面圖來看，東南角方向有一棟80.17米高的建筑，按照1.2倍的樓間距要求，至少需要96.204米的距離。

東南角6#樓退到紅線內12.16米的距離，才能勉強能滿足樓間距要求。

但是這么一來，小區東南角空出一大片，盡管做了雨水調蓄池和化糞池等，還是造成了不少面積的浪費。

花語璟云項目建筑控高45米，局部彈性49.05米。

受容積率指標限制，6棟住宅樓中，僅有西北角2#樓做到了45米的限高。西單元14層，東單元16層，整個首層都做了架空層。

其余5棟均為11層以下洋房產品：1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F；5#、6#樓為11F，6#西邊兩個單元為4層洋房。

這也是整個通州新盤為數不多的有4層洋房的低密產品，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個反主流的小戶型豪宅社區。

項目總共有202戶，平面圖上沒標注面寬和進深數值，大概測算下來面積段在100-120㎡區間，層高3米+。

而云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與隔壁項目產品定位做出差異。

小區設有兩處人行出入口：西南口連接下沉庭院；西門進來是的物業用房+鄰里中心。

架空層、會所、鄰里中心一應俱全。

公區上與云璟攬閱相比略勝一籌。

云璟攬閱雖然沒做下沉庭院，但在小區西南角也做了下沉商業，另有2000平米核心花園。

得房率BUFF三件套，100㎡送11.8㎡

室內擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側邊飄窗。

整體贈送尺度不輸隔壁云璟攬閱。

云璟攬閱的贈送面積已經達到10%紅線上限，中鐵建梨園項目加贈后得房率預計也在95%以上。

以6#樓為例，端戶100㎡，南陽臺送5.8㎡，飄窗3.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送11.8㎡；

中間戶110㎡，陽臺送7.5㎡，設備平臺2.5㎡，合計贈送10㎡。

3#樓有建面110左右的端戶房源，贈送尺度更大一些，戶型格局預計和云璟攬閱差不多。

三面寬南北通透，客餐廚一體，主臥270轉角采光，廚房面積很大。

補倉北京，高溢價拿下網紅地塊

項目開發主體北京弘邑置業有限公司，注冊資本2000萬元，由中國鐵建房地產旗下中鐵房地產集團北方有限公司100%持股。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產重回北京的信號。

2024年，中國鐵建房地產集團有限公司（簡稱“中鐵建地產”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產業務2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。 

2024年9月，孫洪軍接替李興龍，正式出任中鐵建地產董事長。

公開資料顯示，孫洪軍，曾任中鐵建設集團副總經理兼房地產公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設集團有限公司黨委副書記、董事，并作為總經理人選。2024年8月，任中國鐵建地產黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會工作）。

盡管在年報中，提到的房地產業務重點布局城市包括北京，但近兩年來，中鐵建地產并沒在北京拿地。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產聯合大悅城以23億元的底價摘得昌平北七家地塊，開發了宸悅國際，當年9月底開盤，2023年售罄，成交均價5萬/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中鐵建地產計劃總投資額排名前十的項目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個項目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區域。 

補倉北京，花語璟云3萬多平米的總建筑規模，恰是一次風險可控的選擇。

花語璟云所在6007地塊曾與云璟攬閱所在的6001地塊捆綁出讓，當時編號為0133，是一幅多功能用地。

6001建面不到3.5萬㎡，0133建面接近4萬㎡，相當于做個商辦項目，配建個住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨上架，被招商蛇口以底價9.92億元摘得，開發為云璟攬閱。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，被眾多房企角逐，最終由中鐵建地產以3.58萬元/㎡的單價拿下。

此時的6007地塊，隨編號一同調整的還有：

1、用地性質：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規模：由1.29公頃調降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調降至2.16萬平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，統一調整至45米限高；

4、容積率隨之發生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個通州，這個容積率的純住宅用地不多。

出讓文件中，關于通州梨園6007地塊的建筑設計還提出了若干要求：

外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵采用干掛式外墻材料。鼓勵建筑立面采用節能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應采用外遮陽構造。

建筑色彩上依據上位規劃，規劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。

鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺或構件簡單處理。

地塊位于九棵樹街道，北京城市副中心0303街區，地處東五環至東六環之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區早期發展起來的居住區，梨園板塊周邊醫院、學校、商場、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州云景公園、中醫藥大學東直門醫院(通州院區)；梨園鎮中心小學、史家小學(通州分校)、育才學校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業頤瑞府，還有剛開盤的云璟攬閱等，指導價均為6.2萬/㎡，實際成交價都不到6萬。

1、能建·京玥蘭園（東春臺家園）

2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年5月23日，網簽498套，去化率85%，成交均價約5.5萬/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網簽426套，去化率約76%，成交均價5.7萬/㎡。

3、新城基業·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復式戶型。

目前網簽58套，去化率34%，成交價5.97萬/㎡。

隨著諸多新盤的入市，頤瑞府后續小面積段的房源成交或將更加艱難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規劃12棟5-16層洋房 小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網簽152套，去化率超40%，成交均價約5.9萬元/㎡。

5、金隅花溪云錦（花溪云錦佳苑）

8棟11層洋房，共計366套住宅，指導價6.2萬/㎡，面積段為108-125-138-153㎡全四居。5月1日取證，尚未開盤。