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北京進(jìn)深 徐迪 5月28日，順義新盤懋源云紀(jì)取得預(yù)售許可證，備案名為云紀(jì)雅園。

預(yù)售范圍包括東側(cè)0104地塊58棟住宅樓，西南側(cè)0107地塊北面的44棟樓，以及部分地下車庫。

總計842套住宅，面積合計17.46萬平方米，擬售均價5.49萬-6.71萬元/㎡區(qū)間，總貨值超106億元。

這其中，北排、西排沿小區(qū)外圍10棟樓為洋房產(chǎn)品，共484套，建面220-440㎡平層及復(fù)式戶型，均價6.2萬元/㎡；

10棟獨墅，670㎡及以下面積段均價6.3萬/㎡，單套總價4000萬以上，3棟780㎡房源均價6.71萬/㎡，單套總價超過5200萬元。

其余82棟均為疊墅和雙拼產(chǎn)品。0107地塊南區(qū)51棟樓的房源未在本批次取證范圍內(nèi)。

項目所在地塊成交于2024年9月12日，總價43.2億元，綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡。

總用地面積為17.11萬㎡，1.1的容積率，共包括4幅子地塊：

0104、0107為住宅地塊，地上建面合計16.6萬㎡，規(guī)劃153棟住宅樓，包括16棟洋房、15棟獨墅和122棟雙拼。

東南角0105地塊規(guī)劃為1棟9班幼兒園，總建面約0.52㎡，容積率0.8，限高18米。

0106為商業(yè)用地，位于整個地塊東南側(cè)，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設(shè)兩棟2層（部分3層）社區(qū)商業(yè)，2#樓首層架空。

懋源云紀(jì)地處中央別墅區(qū)，考慮到板塊需求，同時平衡地價成本，懋源云紀(jì)做出了一套別墅+洋房的高低配設(shè)計方案。

沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟聯(lián)排別墅，另有15棟獨棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

獨棟別墅的分布，不像洋房那么有規(guī)律。有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨棟別墅被安排在幼兒園的西側(cè)。

項目最西南角，2-51#這棟獨棟別墅，不僅位置最隱蔽，產(chǎn)品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達(dá)4.6米，地下兩層。

其他14棟獨棟別墅都是地上3層，共計10.9米，平均層高3.63米。

早在六年前，北京市就出臺了禁建獨棟別墅的規(guī)定。這也意味著北京不再批復(fù)獨棟用地，全獨棟的墅區(qū)在帝都再現(xiàn)的幾率微乎其微。

這也就解釋為何懋源云紀(jì)的獨棟別墅沒做統(tǒng)一排列，而是雜亂無章“藏”在小區(qū)里。

懋源實現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新與政策平衡，使項目在嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境下成功獲得了開發(fā)綠燈，同時保留了高端別墅的產(chǎn)品特性，滿足了目標(biāo)客群的需求。

洋房的實際得房率能做到100%以上，陽臺進(jìn)深達(dá)到3.5米，讓“臺”直接升級為空中庭院。

疊墅做了一系列概念感和格調(diào)儀式兼具的創(chuàng)意設(shè)計，包括“陽光八角廳”與“光感懸浮樓梯”等等。

洋房面積段215-425㎡，雙拼別墅540-785㎡，獨棟別墅600-800㎡。

1、主力雙拼產(chǎn)品：共144戶，參照懋源璟橒項目，一層層高4.2米，二至三層層高3.3米，有前后庭院和下沉花園。

2、方型雙拼產(chǎn)品：共94戶，與主力合院相比，戶內(nèi)空間和下沉庭院更為方正，主要分布在地塊的集中別墅區(qū)域。

3、復(fù)式產(chǎn)品：共70戶，樓棟11層總高度36米，層高約3.2-3.25米，是懋源璟橒戶型的露臺升級版。

4、平層產(chǎn)品：共160戶，層高約3.2-3.25米，多為懋源璟橒戶型的露臺升級版。

5、一層一戶產(chǎn)品：共49戶，層高3.2-3.25米。

懋源云紀(jì)獨棟和雙拼別墅的占比高達(dá)45%，產(chǎn)品發(fā)布會上，懋源副總裁劉強說，這個項目，懋源主動損失了8000平米的容積率。

這句話背后的意思，以懋源云紀(jì)6.1萬/㎡的指導(dǎo)價計算，相當(dāng)于放棄了4.88億貨值。

即使按樓面價算，也是2億的地價成本。

損失的8000平米在哪里？

規(guī)劃要求兩幅住宅地塊地上計容建面17.4萬㎡，但懋源云紀(jì)報規(guī)的地上建面為16.6萬㎡。

為了得到更為舒適的樓間距，項目沒做滿容積率。極大可能地成全了別墅的境界。

1、建面約220-440平米的洋房戶型

南向四面寬，包含南向客廳和三個套間臥室，大面寬、短進(jìn)深，客餐廳及庭院相互貫通，全景視野延展。

奇數(shù)層南向主臥開敞陽臺，北向開敞陽臺；偶數(shù)層為南向其余三開間外接開敞陽臺。

2、300平米疊墅

南北雙庭院，進(jìn)深規(guī)格約為3.5米。

首層“enjoying空間”，大挑高環(huán)景會客廳，庭院與客餐廚區(qū)域相連；二層為“l(fā)iving room”，南向三套間+多功能室。

3、490至660平方米的雙拼別墅-E戶型

超大景觀庭院，獨立宴會廳+中西廚配置。

客廳采用雙面觀景巨幕設(shè)計，南北通透；首層南向套房可以直接通往庭院。

4、建面約550至630平方米的雙拼別墅-F戶型

獨立入戶體驗，穿過花園庭院是玄關(guān)門廳，會客區(qū)L型景觀面，至少容納20人的寬敞宴會空間。

地下空間設(shè)計方正，既可分隔使用也可整體規(guī)劃，極大地提高了空間的使用率和靈活性，可以根據(jù)居住者的需求自由打造多功能區(qū)域，如娛樂室、健身房或是私人影院等。還設(shè)有一個獨立車庫。

附：云紀(jì)雅園樓盤表